二手房稅費新政策有哪些？二手房交易稅，是在二手房交易中，稅務部門向賣方征收交易所產(chǎn)生的差價獲得的收入。下面，律霸小編為你詳細介紹。

國務院12月9日出臺的有關“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”的規(guī)定，終于讓社會各界爭論了很長一段時間有關房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的問題塵埃落定。而對該規(guī)定的出臺，業(yè)內人士分析認為，包括北京在內的一線城市目前已高達40%漲幅的短期炒房行為或將因此得到抑制，“房齡”在2到5年之間的房源年前或將突擊上市，因房源不足而帶來的二手房房價快速上漲態(tài)勢有望得到抑制。但考慮到房價下跌需要一個過程，因此新規(guī)定也很難造成年前二手房價下降。

一個“繼續(xù)”：二套房貸優(yōu)惠將繼續(xù)

在去年12月20日公布的《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(又稱“131號文”)中，有兩條鼓勵普通商品住房消費的政策當時暫定執(zhí)行時限為“至2009年12月31日”。

此次明確繼續(xù)實施的主要是第四條：“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。在落實居民首次貸款購買普通自住房，享受貸款利率和首付款比例優(yōu)惠政策的同時，對已貸款購買一套住房，但人均住房面積低于當?shù)仄骄?，?a href='http://www.shkps.cn/daikuan/597.html' target='_blank' data-horse>申請貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎上按風險合理確定?！?/p>

一個“恢復”：營業(yè)稅征免時限恢復至5年

去年的“131號文” 對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，將個人購買普通住房超過5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。

業(yè)內認為，此次，國務院常務會議明確將征免時限恢復至5年，這將對短期的炒房投機形成抑制。

解讀

北京“房齡”2到5年的二手房交易成本將漲4倍 達歷史最高水平

“按照國務院的新規(guī)定，12月31日以后，個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，這將使得二手房交易成本比2008年上升4倍?！泵缆?lián)物業(yè)市場研究部總監(jiān)張大偉向記者介紹。

根據(jù)國務院的有關規(guī)定，有關二手房營業(yè)稅征收優(yōu)惠是從今年1月開始實施，也就是說，從1月到12月31日期間，“房齡”在2年以上的二手房，都免征營業(yè)稅;而在此前，只有5年以上的才免征營業(yè)稅?！半m然這次是營業(yè)稅的免稅期限恢復到2009年之前，但因為在此前，北京市銀監(jiān)局出臺了84號文，杜絕了2009年之前很多買房人通過做低成交價避稅的做法，因此，新規(guī)定將讓今后2到5年之間的二手房交易成本增長4倍。”

張大偉用實例算了筆賬：2009年以前北京二手房交易執(zhí)行的雖然是5年內全額收取5.5%的營業(yè)稅，而實際交易中，因為很多中介公司和買賣雙方通過“陰陽合同”避稅——即買房人通過“陰陽合同”，把要作為納稅憑證的網(wǎng)簽合同價格做低，北京5年內二手房基本都是按照地稅局及建委規(guī)定的最低指導價格納稅，而今年9月以后，因為北京銀監(jiān)局84號文的出臺，規(guī)定銀行必須按照網(wǎng)簽合同評估貸款額度，杜絕了“陰陽合同避稅”做法，二手房買賣按照實際成交額全額納稅。以一套3年期限80平方米、建委最低納稅指導價格為80萬、成交價格為200萬的二手房計算：(如下表)

2009年之前，該套房需要繳納的稅費為：營業(yè)稅80萬×5.5%(“避稅”做法)+契稅80萬×1.5%+個稅80萬×1%=6.4萬元

2009年12月前：營業(yè)稅零+契稅200萬×1.5%+個稅200萬×1%=4萬元

優(yōu)惠取消以后：營業(yè)稅200萬×5.5%+契稅200萬×1.5%+個稅200萬×1%=16萬元

“不難看出：2009年以后，營業(yè)稅取消后，和2009年相比，2到5年內的二手房房源交易稅費成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，這意味著營業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，二手房交易成本將達到歷史最高水平。”張大偉強調。

40%左右房源受影響最大 二手房價格有望止?jié)q走穩(wěn)

計算結果顯示，稅費優(yōu)惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，二手房交易成本將達到歷史最高水平，而這將對2到5年內的“短期炒房”行為起到抑制作用?！澳甑浊?，北京等城市二手房市場2到5年期的房源或將突擊上市出售，此前因為房源供不應求而造成的二手房價連續(xù)猛漲的現(xiàn)象，或將因此止?jié)q走穩(wěn)?！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王新光等人分析認為。

根據(jù)北京中原地產(chǎn)、鏈家地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)三家知名中介公司的統(tǒng)計，目前，北京二手房市場上掛牌出售房源中，此次政策調整最受影響的2到5年期的房源約占成交量的40%上下?！岸聦嵣?，因為近幾年炒房人群的增加，市場上2到5年、炒房人計劃短期炒房的房源遠不止40%。這部分房源因為二手房房價飛漲，10月后甚至出現(xiàn)一天漲10萬元的瘋狂現(xiàn)象，因此很多5年以內的房源房主并不急于出手，甚至賣了后還不惜雙倍賠償買房人繼續(xù)‘捂房惜售’等待漲價。但隨著稅費優(yōu)惠政策的取消，年前，這部分短期炒房的房主肯定要急著上市出售?！崩钗慕芊治觯氨本┒址渴袌龃饲耙恢背尸F(xiàn)的房源不足而房價飛漲的局面將因此在年前得到改變。房源多了，買房人選擇多了，二手房業(yè)主‘物以稀為貴’的優(yōu)勢也就沒有了，年前二手房價也將因此止?jié)q走穩(wěn)，但不會馬上出現(xiàn)下跌，因為房價下跌畢竟需要一個過程。”

而對一些年前突擊上市出貨的二手房主會不會借“優(yōu)惠政策”突擊漲價這一購房人關心的問題，鏈家地產(chǎn)相關負責人認為，“這種情況不會出現(xiàn)，因為房源多了，買房人可選的余地大了，業(yè)主過去用來漲價的‘稀有’因素沒有了;此外，買房人還可選擇過了年再買，短期炒房的房主在年后肯定將面臨因交易成本高而讓利給買房人的局面?！蓖瑫r，作為新房的開發(fā)商，金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理王新光認為，年前，隨著2到5年之間二手房房源上適量的增加，也會間接推動一手新房的銷售，“眼下，在投資渠道有限的情況下，賣舊買新還是很多人的選擇。”

12月二手房單日成交量或將突破2000套 明年一季度市場可能轉涼

“在11月份房產(chǎn)優(yōu)惠政策是否延續(xù)不明朗的情況下，二手房‘趕搭優(yōu)惠證末班車’集中成交現(xiàn)象已十分明顯。此次稅費優(yōu)惠政策的明確取消，將助推12月份二手房成交到達一個新的高峰，明日起各區(qū)縣房地局很可能人滿為患?！辨溂业禺a(chǎn)有關負責人判斷?！笆聦嵣希?2月第一周，北京二手房成交本身已再上高峰，預計在本月將出現(xiàn)連續(xù)的成交單日突破2000套二手房，甚至突破3000套的歷史記錄?！泵缆?lián)物業(yè)的張大偉也如是認為。

對此，鏈家地產(chǎn)相關負責人認為，中央此次經(jīng)濟會議在明確二手房稅費交易優(yōu)惠政策的同時，也明確其他住房消費政策將繼續(xù)實施，“也就是說此前減免首次購房契稅、金融政策上的利率優(yōu)惠等將繼續(xù)實行，自住消費群體明顯受到扶持，因此，買房人不要僅為急于趕搭營業(yè)稅優(yōu)惠末班車而提前購房，對自己的購房計劃還應要做好置業(yè)規(guī)劃再行入市。”

對此，李文杰認為，“稅費交易優(yōu)惠政策的取消，其實是國家抑制投資購房的一個政策信號，影響的不僅是需要買房的人和已經(jīng)買房入市的炒房人，還將影響因房價飛漲而將要進入樓市炒房的人。需求的減少或許將使二手房市場在12月上升到歷史頂峰以后開始出現(xiàn)成交量下調，特別是執(zhí)行新政的2010年一季度市場，不排除將會出現(xiàn)非常冷淡的可能，而成交量的下跌最終將會影響到房價。樓市和股市一樣，永遠是買漲不買跌，反過來，成交量下跌的時候，市場不漲就會出現(xiàn)下跌”。