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商品房買賣做為我國一項(xiàng)重要民事行為，在我國現(xiàn)有的法律體制中著較為系統(tǒng)的法律調(diào)整制度，商品房銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)均受到法律約束。其中，老百姓在買房過程中較為關(guān)注的一個(gè)方面就是房地產(chǎn)商有沒有商品房預(yù)售許可證，有就意味著該房子的產(chǎn)權(quán)還是有一定保障的，那么商品房預(yù)售許可證要是過期了，會(huì)對買房有什么影響呢?在此，律霸就在目前的商品房法律體系下探討商品房預(yù)售許可證過期后商品房買賣中的法律問題。

一、什么是商品房預(yù)售許可證

《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，證書由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時(shí)，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

二、商品房許可證取得的條件與取得方式

根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定：

第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

第七條開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)提交下列證件(復(fù)印件)及資料：

(一)商品房預(yù)售許可申請表;

(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;

(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;

(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;

(五)工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明;

(六)商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明預(yù)售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖。

三、商品房預(yù)售許可證過期后的商品房買賣

商品房預(yù)售許可證過期即意味著失效，商品房預(yù)售許可證失效后，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”由此可以看出，開發(fā)商在起訴前取得預(yù)售許可的，可以認(rèn)定預(yù)售合同有效，這是給開發(fā)商挽救違規(guī)行為、維護(hù)交易穩(wěn)定的機(jī)會(huì)。那么，如果開發(fā)商在起訴前仍未取得預(yù)售許可的，將可能承擔(dān)購房款一倍的賠償責(zé)任。雖然開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證或者取得但已失效，但還是有途徑避免承擔(dān)違約責(zé)任，那就是在起訴前獲得預(yù)售許可證。

據(jù)悉，通常預(yù)售證有效期限為一年，過期之后需要重新申請，得到審批之后才可以銷售。預(yù)售證超過期限之后，如果樓盤已經(jīng)售完，已為現(xiàn)房，則可以直接辦理大證，如果項(xiàng)目沒有銷售完畢，需要申請新的預(yù)(銷)售證，否則不具有銷售資格。沒有取得銷售資格的部分樓幢，在這種情況下銷售則屬于違規(guī)銷售，但一般情況下不會(huì)影響到之前已經(jīng)簽訂合同的部分。

如果開發(fā)商因原預(yù)售許可證期滿失效而無效，購房人要對此高度關(guān)注，與開發(fā)商積極協(xié)商、督促其盡快辦理。

四、商品房預(yù)售許可證新政策

為進(jìn)一步減少辦事環(huán)節(jié)，簡化辦事流程，提高服務(wù)效率，方便企業(yè)辦事，多地建設(shè)局取消了設(shè)置商品房預(yù)售許可證的有效期，且規(guī)定原已核發(fā)并登記有效期限的商品房預(yù)售許可證，有效期到期的可繼續(xù)使用，那么可不必再糾結(jié)商品房許可證是否過期的問題。但有的地方還延續(xù)有效期的規(guī)定，所以具體政策應(yīng)以當(dāng)局規(guī)定為準(zhǔn)。

綜上，如果開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證，涉及過期問題的時(shí)候，就需要購買人盡快督促其辦理續(xù)期事宜，多地已經(jīng)取消了商品房預(yù)售許可證有效期的限制，以后有效期的問題可能會(huì)越來越少吧，以上就是律霸關(guān)于商品房預(yù)售許可證過期的一些法律建議，在商品房買賣過程中涉及大筆錢財(cái)交易，可在交易前咨詢一下法律專業(yè)人士，為自己的財(cái)產(chǎn)安全多一份保障。