一、武漢業(yè)主委員會成立條件

以前開業(yè)主大會的門檻是小區(qū)入住率必須達到50%，現(xiàn)在按照“條例”要求，符合下列條件之一就可以成立業(yè)主大會：業(yè)主專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

二、武漢市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則

總 則

第一條，為規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護業(yè)主的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《武漢市物業(yè)管理條例》和住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等規(guī)定，結合本市實際，制定本規(guī)則。

第二條，本市行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會及其日常活動適用本規(guī)則。

第三條，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第四條，業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第五條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主、物業(yè)使用人損害他人合法權益和業(yè)主共同利益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條，市房屋主管部門負責本市業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日常活動的政策指導及相關示范文本的擬定等工作。

區(qū)房屋主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉及其日?；顒拥臉I(yè)務指導和監(jiān)督，會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責指導、組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動，配合調(diào)解處理業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動中的投訴、糾紛。

社區(qū)居民委員會負責協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府做好本條第三款的相關工作。

第七條，提倡社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員交叉任職。

第八條，業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。

第一節(jié)，業(yè)主大會基本職責

第九條，業(yè)主大會履行下列職責：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)選舉業(yè)主委員會、更換業(yè)主委員會委員，決定業(yè)主委員會任期;

(三)監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)

委員會不適當?shù)臎Q定;

(四)決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)，審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務合同;

(五)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(六)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項，并監(jiān)督實施;

(七)根據(jù)管理規(guī)約的約定，對違反管理規(guī)約的業(yè)主進行告誡;

(八)決定業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌措方式，并監(jiān)督使用;

(九)制訂、修改本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備收益分配、使用方案;

(十)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主利益的其他物業(yè)管理事項。

第十條，管理規(guī)約應對下列主要事項作出約定：

(一)物業(yè)的使用、維護、管理;

(二)專項維修資金的籌集、管理和使用;

(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(四)業(yè)主共同利益的維護;

(五)業(yè)主共同管理權的行使;

(六)業(yè)主應盡的義務;

(七)違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。

第十一條，業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)業(yè)主大會名稱及相應物業(yè)管理區(qū)域;

(二)業(yè)主大會會議召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

(三)業(yè)主代表的產(chǎn)生方式，業(yè)主投票權數(shù)的確定方法;

(四)業(yè)主委員會委員的資格、人數(shù)和任期;

(五)業(yè)主委員會換屆程序、補選辦法等;

(六)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理;

(七)業(yè)主大會印章的使用和管理。

第十二條，業(yè)主欠交物業(yè)服務費，未交存住宅專項維修資金以及實施其他侵害業(yè)主共同利益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權的行使予以限制。

第十三條，業(yè)主委員會的工作規(guī)則，應對下列主要事項作出規(guī)定：

(一)業(yè)主委員會的職責;

(二)業(yè)主委員會成員的分工及職責;

(三)業(yè)主委員會召開的形式、時間、議事方式和表決程序;

(四)業(yè)主委員會工作經(jīng)費的管理;

(五)業(yè)主委員會印章的使用管理;

(六)業(yè)主委員會工作檔案的管理;

(七)業(yè)主委員會換屆時有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有財物的交接等。

第二節(jié)，首次業(yè)主大會籌備

第十四條，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。

第十五條，成立業(yè)主大會應當符合下列條件之一：

(一)專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積50%以上;

(二)首次交付使用專有部分之日起滿2年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積20%以上。

業(yè)主總人數(shù)在20人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

第十六條，物業(yè)管理區(qū)域符合上條規(guī)定的，開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)應當書面報告街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門。

開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門提出設立業(yè)主大會的書面要求。

第十七條，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在收到報告或者要求之日起60日內(nèi)，會同區(qū)房屋主管部門組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組成員人數(shù)不超過11人，其中街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、建設單位代表各1名，業(yè)主所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的2/3?；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府代表擔任。

籌備組工作接受區(qū)房屋主管部門業(yè)務指導。

第十八條，籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主從符合以下條件的業(yè)主中推薦并選定：

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

(二)遵守國家有關法律、法規(guī);

(三)具有完全民事行為能力;

(四)熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔;

(五)履行業(yè)主義務，按時交納物業(yè)服務費。

第十九條，籌備組應當自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發(fā)建設單位提供下列文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;

(二)房屋及其他建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊(業(yè)主姓名、房號及建筑面積、聯(lián)系方式);

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)附屬設施設備交付使用備案證明;

(六)綠化竣工證明;

(七)物業(yè)服務用房配置證明;

(八)專項維修資金交存證明;

(九)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。

第二十條，籌備組履行下列職責：

(一)確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認業(yè)主身份、核實業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開征詢意見;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款所列內(nèi)容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示，業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

開發(fā)建設單位和物業(yè)服務企業(yè)應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第二十一條，籌備組應當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。自業(yè)主大會依法成立之日起，籌備組職責自行終止，并向業(yè)主委員會移交開發(fā)建設單位提供的文件資料及其他籌備工作資料。

召開首次業(yè)主大會會議所必需的交通、通訊、場地租賃、宣傳、文印資料等經(jīng)費由開發(fā)建設單位承擔。

第二十二條，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第三節(jié)，會議制度

第二十三條，業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數(shù)20%以上的業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十四條，業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總人數(shù)過1/2的業(yè)主參加方可舉行。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

第二十五條，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記薄記載的面積計算;尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積，按照前述的統(tǒng)計總和計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按1人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1人計算;總人數(shù)按照前述的統(tǒng)計總和計算。

依法登記取得或者根據(jù)特權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

第二十六條，一個專有部分有2個以上所有權人的，應當推選1人行使表決權，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為1人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權。

業(yè)主為法人或者其他組織的，由其法定代表人或主要負責人或者前者委托的代理人行使投票權。

第二十七條，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議行使投票權。

未參與表決的業(yè)主，其投票權數(shù)是否記入多數(shù)票，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定;多數(shù)票原則上應超過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分建筑物總面積過1/3的業(yè)主且占總人數(shù)過1/3的業(yè)主。

第二十八條，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或樓層等推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當于業(yè)主大會會議召開前3日，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

第二十九條，業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權，具體委托內(nèi)容、期限、權限和程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第三十條，業(yè)主大會決定籌集、使用和劃轉專項維修資金以及決定改建或者重建建筑物及其附屬設施設備，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數(shù)2/3以上的業(yè)主同意。

制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，選舉業(yè)主委員會委員及候補委員，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總人數(shù)過1/2的業(yè)主同意。

第三十一條，業(yè)主大會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主委員會基本職責

第三十二條，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由5至11名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員之外可設候補委員，候補委員人數(shù)按不超過委員人數(shù)的40%設置。候補委員在業(yè)主委員會委員職務終止出現(xiàn)空缺時，替補當選為業(yè)主委員會委員。業(yè)主委員會候補委員在候補階段，不參與業(yè)主委員會會議，不具有表決權。

第三十三條，業(yè)主委員會履行以下職責：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務履行物業(yè)服務合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;

(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十四條，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十五條，業(yè)主委員會應當建立工作檔案管理，工作檔案主要包括以下材料：

(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄;

(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則和物業(yè)服務合同;

(四)業(yè)主委員會委員選舉及備案資料;

(五)專項維修資金籌集及使用賬目;

(六)業(yè)主及業(yè)主代表的名冊;

(七)業(yè)主意見及建議。

第三十六條，業(yè)主委員會委員應當依法履行職責，接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府以及區(qū)房屋主管部門的指導與監(jiān)督，市、區(qū)房屋主管部門應當加強對業(yè)主委員會委員的培訓。

業(yè)主委員會委員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職，其近親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的物業(yè)服務企業(yè)中任職的，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告說明。

第三十七條，業(yè)主委員會不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動。

業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定，委托物業(yè)服務企業(yè)或其他機構利用業(yè)主共有部分從事經(jīng)營活動，經(jīng)營的收益屬于全體業(yè)主所有，具體使用辦法由業(yè)主大會決定，其收支情況業(yè)主委員會應當定期書面公告，并接受業(yè)主大會、業(yè)主的監(jiān)督。

第三十八條，業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生出新一屆業(yè)主委員會之日起10日內(nèi)，前業(yè)主委員會委員應當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府監(jiān)督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

第三十九條，業(yè)主委員會議事活動用房在物業(yè)服務用房中統(tǒng)籌安排，應不少于15平方米。

第四節(jié)，產(chǎn)生和備案

第四十條，業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業(yè)主委員會委員具有同等表決權。

第四十一條，業(yè)主委員會委員、候補委員應當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

(一)遵守國家有關法律、法規(guī);

(二)具有完全民事行為能力;

(三)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務，按時繳納物業(yè)服務費和專項維修資金;

(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

(五)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;

(六)身體健康，具備必要的工作時間。

社區(qū)居民委員會成員作為業(yè)主委員會委員的，必須是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。

第四十二條，業(yè)主委員會委員、候補委員候選人由籌備組推薦，10名以上業(yè)主也可聯(lián)名推薦候選人1名?；I備組應當審查候選人資格并確定候選人名單。

業(yè)主委員會委員、候補委員實行差額選舉，差額選舉比例不得低于20%。業(yè)主委員會委員、候補委員按照預定名額和得票順序當選。

第四十三條，業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生后，應當在7日內(nèi)組織召開業(yè)主委員會第一次會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任、副主任和確定其他委員工作分工。

第四十四條，業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員職務終止出現(xiàn)空缺時，應當先由候補委員及時補足。候補委員不夠補足空缺的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議，按空缺人數(shù)選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2時，業(yè)主委員會職責自行終止，應當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十五條，業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和區(qū)房屋主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)《業(yè)主大會業(yè)主委員會備案表》(樣表附后);

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(五)會議表決及其他相關資料。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。

第四十六條，業(yè)主委員會備案后，持區(qū)房屋主管部門出具的備案證明到公安部門指定的單位依法刻制業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章。印章刻制后5日內(nèi)，業(yè)主委員會應當持印章到區(qū)房屋主管部門辦理印章印模留存手續(xù)。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

業(yè)主大會及業(yè)主委員會印章應當用于業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同或其他與物業(yè)服務有關的活動。

第五節(jié)，會議制度

第四十七條，業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)1/3以上業(yè)主委員會委員的提議，應當在7日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。

第四十八條，業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業(yè)主委員會會議應有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第四十九條，業(yè)主委員會討論業(yè)主大會授權的物業(yè)管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

第五十條，業(yè)主委員會決定事項，應當經(jīng)全體委員1/2以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。

第五十一條，兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用附屬設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。

業(yè)主委員會聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府社區(qū)居民委員會和區(qū)房屋主管部門、相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)組成。聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責召集。

第六節(jié)，委員資格的終止

第五十二條，業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

(一)不再是該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

(二)喪失民事行為能力，不能履行委員職責;

(三)被依法限制人身自由半年以上;

(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第五十三條，業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主大會決定是否終止其委員資格：

(一)拒不履行委員職責;

(二)利用委員資格謀取私利;

(三)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

(四)拒不履行交納物業(yè)服務費、交存維修資金等業(yè)主義務的;

(五)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違章搭建、非法占用共用部位共用部設施設備等侵害他人合法權益的;

(六)以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的;

(七)因其他原因不適合繼續(xù)擔任委員的。

第五十四條，業(yè)主委員會委員資格屆內(nèi)終止的，應當在終止之日起3日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

業(yè)主委員會換屆選舉

第五十五條，業(yè)主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會應當在換屆選舉前做好下列換屆籌備工作：

(一)起草本屆業(yè)主委員會工作情況的報告;

(二)確定業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);

(四)將業(yè)主委員會成員候選人的基本情況和物業(yè)服務企業(yè)開具的交納物業(yè)管理服務費的證明等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示;

(五)做好召開業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主委員會應當將上述換屆籌備工作情況報告街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府并接受街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導和監(jiān)督。

業(yè)主委員會主任負責主持選舉新一屆業(yè)主委員會，并做任期內(nèi)的工作報告。

第五十六條，業(yè)主委員會任期屆滿仍未進行換屆選舉的，區(qū)房屋主管部門應當責令其在30日內(nèi)改正;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當會同區(qū)房屋主管部門組織成立由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表組成的籌備組，在30日內(nèi)組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。籌備組的組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔任。

指導和監(jiān)督

第五十七條，物業(yè)所在地的區(qū)房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當積極開展物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳和教育活動，及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。

第五十八條，業(yè)主大會業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十九條，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和召開業(yè)主委員會會議，應當告知社區(qū)居民委員會，并認真聽取社區(qū)居民委員會的建議。

第六十條，業(yè)主委員會不依法或者不依約履行召開業(yè)主大會會議職責的，區(qū)房屋主管部門應當責令其在30日內(nèi)召開;逾期不改正的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當會同區(qū)房屋主管部門、社區(qū)居民委員會在30日內(nèi)組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議。

第六十一條，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者1/3以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議的，業(yè)主委員會主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府合同區(qū)房屋主管部門指定業(yè)主委員會其他委員召集業(yè)主委員會會議。

第六十二條，違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當責令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第六十三條，業(yè)主委員會委員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章等交回業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會任期屆滿后未及時將有關財物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會的，由區(qū)房屋主管部門責令限期改正，并予以警告;逾期不改正的，其他業(yè)主委員會委員或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關協(xié)助移交。

第六十四條，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的1/2的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責。

第六十五條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害了業(yè)主合法權益的，相關業(yè)主可以依法向人民法院提出訴訟。

第六十六條，業(yè)主不得擅自以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事活動。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

附 則

第六十七條，業(yè)主自行管理或者委托其他管理人管理物業(yè)，成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會的，可參照執(zhí)行本規(guī)則。

第六十八條，本規(guī)則自發(fā)布之日起施行?！段錆h市房產(chǎn)管理局關于印發(fā)武漢市業(yè)主大會規(guī)程實施細則的通知》(武房物〔2006〕130號)同時廢止。

以上內(nèi)容介紹了武漢業(yè)主委員會成立條件。業(yè)主委員會的成立是為了服務和維護業(yè)主的利益，限制業(yè)主委員會成立的條件也是為了規(guī)范業(yè)主委員會，防止損害業(yè)主利益的行為出現(xiàn)。同時，加強業(yè)主委員會的管理，也是社會發(fā)展的需要。