這幾年，受到政策影響，一些大中城市的房地產(chǎn)市場火熱，也帶動了二手房交易。雙方談好各種條件后，應(yīng)當(dāng)以合同的方式確定下來。在房價波動比較的時候，買方或者賣方出現(xiàn)違約的情況比較多見。那么，如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數(shù)額?下面我們通過本文做個具體了解。

一、如何確定房屋買賣合同糾紛違約金數(shù)額?

《合同法》第114條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

《合同法司法解釋二》第29條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。

二、法院處理買賣合同違約金案件考慮哪些因素?

而從上述法律規(guī)定及上海法院相關(guān)案例來看，法院判決系以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況，當(dāng)事人過錯之程度，根據(jù)公平原則和誠實信用責(zé)任原則予以衡量。

1、實際損失

實際損失系由違約方造成所實際發(fā)生的損失，包括合同履行后可獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

2、過錯程度

合同法規(guī)定違約之責(zé)任系采嚴(yán)格責(zé)任原則，但具體合同法分則中卻有不同規(guī)定，違約金亦區(qū)分懲罰性和補償性兩種。具體到商品房買賣合同，過錯程度是法院判定違約金數(shù)額的重要構(gòu)成要件。法院裁判時，同時兼顧違約方之主觀過錯(是否為主觀故意違約)及守約方是否與有過失。

3、交易價格變動

法院裁判時一般會對合同訂立時與合同因違約而解除時商品房的價格作為其酌定違約金的要件，從實質(zhì)上來看，價格波動也是守約方損失的判斷依據(jù)，如買受人因出讓人違約而支出類似房屋更高價款或出讓人因買受人違約，承擔(dān)因商品房價格變動所受之錢款損失。

綜上所述，房屋買賣合同涉及到的金額較大，一旦有一方出現(xiàn)違約，可能帶來比較嚴(yán)重的影響。因此，確定房屋買賣合同糾紛違約金數(shù)額比較重要，雙方可以按照合同金額的百分之二十確定，如果買方支付了定金，則不用另行規(guī)定違約金。圍繞違約金發(fā)生糾紛的話，選擇民事訴訟應(yīng)該是不錯的維權(quán)手段。