在我國，法律并沒有明確規(guī)定禁止買賣農(nóng)村房屋，但在實踐中，卻常常會出現(xiàn)農(nóng)村房屋買賣合同無效的情形，對于這一現(xiàn)象，作為購房者您一定要注意您所簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同是否有效。那什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無效？以下是對這個問題做的具體介紹。

一、什么情況下農(nóng)村房屋買賣合同無效

1、地產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、主體有問題，合同無效。

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。

3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利，屋所有人出賣房屋時侵犯優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認定無效。在《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。 因此對這類合同，應(yīng)因違反國家政策而認定為合同無效。

5、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

主要包括轉(zhuǎn)讓或買賣司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;依法收回土地使用權(quán)的;權(quán)屬有爭議的;法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

二、農(nóng)村房屋買賣合同何時無效

本身購買農(nóng)村房屋行為的效力就受到了人們的質(zhì)疑，而要是認定所簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同無效的話，此時肯定會讓當事人覺得自己的利益是沒有受到保護的。而從法律角度來講，這確實也是會讓當事人承擔更多的法律風險，因此不管是在購買房產(chǎn)還是簽訂合同的時候，都要小心進行，避免出現(xiàn)無效的情況。