一、宅基地是否可以過戶

《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。

也就是說，作為宅基地的集體土地，只能由屬于集體成員、符合建房條件的人使用，不可用作他途。

集體土地房屋過戶問題的手續(xù)應(yīng)按下述程序辦理：

(一)房屋買賣、分家析產(chǎn)、贈與：1、持出讓人房權(quán)證、土地證、買賣合同、雙方當(dāng)事人身份證等到國土部門將土地使用權(quán)變更到受讓人名下。2、持出讓人房權(quán)證、受讓人土地使用證、買賣合同、雙方當(dāng)事人身份證等辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

(二)房屋繼承：先到房管部門辦理房權(quán)證，再到國土部門辦理土地證。

所需費用：測繪費每平方0.5元，轉(zhuǎn)讓手續(xù)費每平方1元，工本費每本10元，印花稅每證5元，契稅按房屋市場價1.5%(買賣)或3%(贈與)或免征(繼承、分析)收取，配圖費每份20元。

二、宅基地使用權(quán)連同房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)符合一定條件

1、履行相關(guān)審批手續(xù)

《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)的，宅基地使用權(quán)主體發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準(zhǔn)等手續(xù)，并完成權(quán)利主體的變更登記。實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當(dāng)事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權(quán)的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。還有的當(dāng)事人在買賣時未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，既沒有進行房屋產(chǎn)權(quán)的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。嚴(yán)格地說，此類情況下宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移

2、受讓人主體資格應(yīng)受限制

宅基地分配制度的福利性必然產(chǎn)生權(quán)利主體的身份特定性與權(quán)利取得的受限性，使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟發(fā)展、人口流動等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但是，對于宅基地使用權(quán)的受讓主體，應(yīng)當(dāng)有所限制。即宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，因為一旦轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉(zhuǎn)讓時，該受讓人已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員。

3、轉(zhuǎn)讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。因此農(nóng)民買賣房屋涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移時，還應(yīng)當(dāng)滿足宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。當(dāng)取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)在土地登記卡和土地證書內(nèi)注明超標(biāo)的數(shù)量。以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設(shè)時，按當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，超過部分歸還集體經(jīng)濟組織。實踐中還有對超標(biāo)部分由本集體經(jīng)濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當(dāng)補償?shù)淖龇ā?/p>