在現(xiàn)實(shí)生活中，我們可能碰到租住的房屋被房東抵押出去，不得不臨時(shí)被趕走的情況。有時(shí)候也存在，急需用錢(qián)，需要將已出租的房屋用來(lái)抵押貸款的情況。我國(guó)法律有買(mǎi)賣(mài)不破租的相關(guān)規(guī)定，但抵押與買(mǎi)賣(mài)并不完全相同。如何處理租賃與抵押的關(guān)系，在法律的框架內(nèi)維護(hù)好自身權(quán)益，需要我們了解我國(guó)擔(dān)保法解釋關(guān)于租賃和抵押的相關(guān)規(guī)定。

一、租賃權(quán)與抵押權(quán)

(1)租賃權(quán)

租賃權(quán)又稱(chēng)使用收益權(quán)，即承租人依租賃合同，在租賃物交付后對(duì)租賃物享有的為使用收益目的所必要的占有權(quán)的總稱(chēng)。租賃權(quán)是基于租賃合同而形成的一種債權(quán)。

(2)抵押權(quán)

抵押權(quán)是債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債務(wù)人為抵押權(quán)人，提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)為抵押財(cái)產(chǎn)。

(3)租賃權(quán)與抵押權(quán)關(guān)系

如果出租在前，抵押在后，則抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押無(wú)的受讓人繼續(xù)有效，這時(shí)，抵押不破除租賃。反之，如果抵押在前，出租在后，則抵押可破除租賃，即抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押后，有權(quán)解除租賃關(guān)系。

二、法律依據(jù)

(1)物權(quán)法

我國(guó)《物權(quán)法》第190條規(guī)定：設(shè)立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響;抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。

(2)合同法

我國(guó)《合同法》第229規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的不影響租賃合同的效力。

(3)最高人民法院關(guān)于適用若干司法問(wèn)題的解釋

《最高人民法院關(guān)于適用若干司法問(wèn)題的解釋》第65條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押時(shí)，抵押實(shí)現(xiàn)后，租賃合同有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效；第66條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。

三、應(yīng)盡義務(wù)及注意事項(xiàng)

(1)出租人在出租已抵押物時(shí)，應(yīng)告知承租人抵押情況。如果已告知承租人，承租人仍然承租，則后果有承租人承擔(dān)。如果沒(méi)有告知承租人，則由出租人承擔(dān)。

(2)出租人在抵押已出租物時(shí)，也應(yīng)告知抵押權(quán)人出租情況。

(3)承租人在租賃前也應(yīng)了解租賃物的抵押權(quán)問(wèn)題。

(4)抵押權(quán)人在審查抵押物時(shí)也應(yīng)了解抵押物的租賃情況。

通過(guò)上面的介紹，特別是擔(dān)保法解釋關(guān)于租賃和抵押的相關(guān)內(nèi)容，我們可以看出，租賃是一種合同關(guān)系，抵押是一種物權(quán)關(guān)系，并不存在互斥關(guān)系。租賃在前，抵不破租;租賃在后，抵可破租;抵可以租，租可以抵。在具體操作過(guò)程中，還應(yīng)本著以法律為準(zhǔn)繩，以互惠互利為目的，以友好協(xié)商為手段處理好相關(guān)各方的關(guān)系。