建筑物區(qū)分所有權，是指業(yè)主對建筑物的與其他部分區(qū)別開來的某一特定部分所享有的所有權。所有人的所有權不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分。該所有權的客體和使用上均具有獨立性。建筑物區(qū)分所有權包括住戶就高層建筑物中對其住宅等專有部分等享有的所有權，對電梯、過道等共有部分享有的共有和共同管理的權利。

建筑物區(qū)分所有權將建筑物的特定部分作為所有權的標的，嚴格而言，與物權客體須為獨立物，以及一物一權主義原則不相符合。但是依社會觀念，一建筑物區(qū)分為若干部分，各有該部分的所有權，應為常有之事，而且這樣也不妨礙物權的公示，無害于交易安全?；谖餀嗫腕w的獨立性原則，區(qū)分所有的專有部分，須具備一定條件，才可以在作為建筑物區(qū)分所有中專有權的客體。這些條件如下：

(1)須具有構造上的獨立性，即被區(qū)分的部分在建筑物的構造上，可以加以區(qū)分并與建筑物的其它部分隔離。

(2)須具有使用上的獨立性，即被區(qū)分的各部分，可以為居住、工作或其他目的而使用。其主要界定標準，應為該區(qū)分的部分有無獨立的出入門戶。

(3)能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當為專有部分的組成部分。

法律規(guī)定：

根據(jù)《物權法》規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權，包括了三個方面的基本內(nèi)容：一是對專有部分的所有權。即業(yè)主對建筑物內(nèi)屬于自己所有的住宅、經(jīng)營性用房等專有部門可以直接占有、使用，實現(xiàn)居住或者經(jīng)營的目的;也可以依法出租、出借，獲取收益和增進與他人感情;還可以用來抵押貸款或出售給他人。二是對建筑區(qū)劃內(nèi)的共有部分享有共有權。即每個業(yè)主在法律對所有權未作特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公用設施、物業(yè)管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利;對建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫有優(yōu)先購買的權利。三是對共有部分享有共同管理的權利，即有權對共用部位與公共設備設施的使用、收益、維護等事項通過參加和組織業(yè)主大會進行管理。業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權三個方面的內(nèi)容是一個不可分離的整體。在這三個方面的權利中，專有部分的所有權占主導地位，是業(yè)主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。如果業(yè)主轉讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有共有和共同管理的權利則也一并轉讓。

業(yè)主享有建筑物區(qū)分所有權的同時，也必須履行相應的義務。如行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益，像裝修房子時不能破壞建筑物的整體結構;在住宅里面不得存放易燃易爆等危險物品;對公共部分行使共有權時，要遵守法律的規(guī)定和業(yè)主委員會的約定;認繳建筑物共有部分的維護資金等。

建筑物區(qū)分所有權的特征：

1、建筑物區(qū)分所有權的客體具有整體性。建筑物區(qū)分所有權是建筑在整體的建筑物上區(qū)域所有的所有權形式。

2、建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容具有多樣性。建筑物區(qū)分所有權是由專有權、共有權和管理權(成員權)三個部分組成。

3、建筑物區(qū)分所有權的本身具有統(tǒng)一性。建筑物區(qū)分所有權不是權力的組合，而是一個獨立、統(tǒng)一、整體的權利。

4、建筑物區(qū)分所有權中的專有權具有主導性。建筑物區(qū)分所有權的權利人擁有了專有權就必然擁有共有權、管理權。