根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地不允許買賣。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，也不予批準。
宅基地出售若干情況　　

1、城市居民取得農(nóng)村村民宅基地上房屋的方式：有依據(jù)繼承、贈與等行為取得的;有因農(nóng)轉(zhuǎn)非后仍繼續(xù)持有的;有依據(jù)買賣協(xié)議取得的;有購得訴爭房屋后又將房屋轉(zhuǎn)賣本村村民或外村村民的;也有轉(zhuǎn)手賣給其他城市居民的。
2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：這種情況包括不同省份、市區(qū)之間，乃至同一區(qū)縣不同村鎮(zhèn)之間的房屋買賣情形。除單純的買賣行為外，還有轉(zhuǎn)讓后該買方的外村村民又與本村村民結(jié)婚的;有為規(guī)避法律以本村他人的名義購買房屋實際居住的。由于土地所有權(quán)人不同及審批權(quán)限不同，現(xiàn)有訴爭的買賣協(xié)議上可見從村委會到鄉(xiāng)政府蓋章確認的多種形式，更以無任何組織確認的情況居多。從宅基地使用權(quán)的權(quán)屬變化上看，訴爭房屋轉(zhuǎn)讓過程中及其后，宅基地使用權(quán)多以未發(fā)生改變?yōu)橹?，也有受讓方取得行政機關(guān)核發(fā)

宅基地出售合同效力　　

關(guān)于外村村民能否購買宅基地上房屋的問題，房屋土地行政管理部門認為：根據(jù)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，是不允許農(nóng)民將本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的宅基地及房屋賣給外村農(nóng)民的。其法律依據(jù)為1999年《土地管理法》的第43條規(guī)定，該規(guī)定的內(nèi)容為："任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。"房屋土地行政管理部門由此規(guī)定引申出只允許本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地上的房屋。

關(guān)于如何理解這些規(guī)定的含義，普遍的觀點認為：集體經(jīng)濟組織成員可以使用本集體經(jīng)濟的土地辦企業(yè)或建住房，但不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租，因此集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在法律上是被禁止的。農(nóng)民之間的宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)限定在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。即使本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓亦應(yīng)經(jīng)法定機關(guān)審批方為有效。本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)民之間房屋買賣應(yīng)為無效。