對農(nóng)村宅基地上房屋買賣糾紛的思考隨著城市化進程的加快，拆遷工作大面積展開，因拆遷而帶來的收益使出讓方發(fā)現(xiàn)了其原有房屋的巨大升值潛力，出讓方因而反悔，并以轉(zhuǎn)讓行為違反法律規(guī)定、房屋買賣協(xié)議無效為.
宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓審批　　

1986年《土地管理法》第38條規(guī)定，"農(nóng)村居民建住宅，使用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。"1999年修訂后的《土地管理法》第62條則修改為："農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)"。
　　從目前訟爭房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議中反映出的情況可見，對于當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓行為有經(jīng)鄉(xiāng)政府相關(guān)部門蓋章確認的，有經(jīng)村委會蓋章確認的，也有當(dāng)事人之間自行簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)讓的。整體上處于一種無序的混亂狀態(tài)。對于鄉(xiāng)、村兩級的確認行為，其效力是否相當(dāng)，當(dāng)事人則各執(zhí)一詞，意見不一。
　　關(guān)于宅基地上住房轉(zhuǎn)讓的審批權(quán)尚未見明確的法律規(guī)定，1986年及

宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓的審判處理　　

在審判實踐中，關(guān)于宅基地買賣的法律適用問題業(yè)已長期、反復(fù)、深入地進行過討論，但爭議頗多、觀點頗多，無法作出定論。占主流的觀點認為：應(yīng)堅持限制擅自轉(zhuǎn)讓宅基地、房地一體轉(zhuǎn)讓、誠實信用、平等保護雙方合法權(quán)益的原則。在審理此類案件的過程中應(yīng)當(dāng)查明的事實包括：1、買賣雙方的主體身份情況;2、轉(zhuǎn)讓時間、約定形式、協(xié)議履行情況;3、出讓方是否為宅基地和房屋的權(quán)利人，有無無權(quán)處分的情形;4、轉(zhuǎn)讓行為有無按規(guī)定經(jīng)過審批;5、土地所有權(quán)人對土地使用權(quán)歸屬問題的意見;6、買受人有無再行轉(zhuǎn)讓的行為;7、房屋有無裝修，有無翻建、擴建等情形，有無翻擴建的合法根據(jù);8、現(xiàn)房屋使用人有無其他住所，是否具備騰房條件。結(jié)合客觀事實的審查及當(dāng)事人過錯的判斷，針對每個案件的具體情況，裁判結(jié)果也會有所不同。

　　為避免此類案件在各級各地人民法院審理過程中出現(xiàn)"同案不同判"的現(xiàn)象，統(tǒng)一執(zhí)法尺度，使農(nóng)村房地產(chǎn)買賣行為有章可循，有法可依，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺相關(guān)法律規(guī)范，維護農(nóng)村整體穩(wěn)定，促進農(nóng)村集體土地交易走向健康發(fā)展的良性循環(huán)軌道。