【案例】

2010年10月3日，李某通過(guò)簽訂《商品房買賣合同》，從一家房地產(chǎn)公司購(gòu)得A棟1單元4-2號(hào)房屋，并支付了部分房款，但未搬入居住及辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。2011年元月27日，公司又通過(guò)簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，將上述房屋以更高的價(jià)格賣給了溫-雯。溫-雯一次性付清房款后，與公司在房屋交易所進(jìn)行了備案登記。2個(gè)月后，因一房多賣事發(fā)而引發(fā)了訴訟。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，溫-雯與公司雖已辦理備案登記，但溫-雯仍無(wú)權(quán)要求獲得該房屋，而只能從公司獲得補(bǔ)償。

【分析】

首先，房屋登記備案不同于預(yù)告登記，溫-雯并不享有優(yōu)先權(quán)。

《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。即只有經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的才享有排他權(quán)。盡管《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售房合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。且溫-雯與公司也確已按照該規(guī)定辦理了登記備案，但登記備案只是行政管理范疇，法律并未賦予其與預(yù)告登記相同的法律效力，即不能產(chǎn)生具有登記請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)效力，不得對(duì)抗第三人，不享有排他權(quán)。

其次，本案所述商品房應(yīng)歸李某。

對(duì)于一房多賣，開發(fā)商與購(gòu)房人所簽訂的合同，只要不違反法律的禁止性規(guī)定均為有效。就其處理，應(yīng)當(dāng)區(qū)別對(duì)待：已經(jīng)辦理商品房權(quán)屬變更登記手續(xù)的，辦理者獲得商品房的所有權(quán)；均未辦理登記手續(xù)的，由先行合法占有商品房屋的買受人取得商品房的所有權(quán)；對(duì)既未辦理有關(guān)物權(quán)登記手續(xù)，又未能合法占有商品房屋的，由先行支付房屋價(jià)款的買賣人取得商品房的所有權(quán)（可以是全部支付，也可以是按照合同約定部分支付）；對(duì)于合同均未履行的，由依法成立在先的商品房買賣合同的買受人取得商品房的所有權(quán)。而溫-雯的所有手續(xù)均在李某之后，故不能獲得房屋。

再次，溫-雯只能通過(guò)要求公司承擔(dān)違約責(zé)任來(lái)彌補(bǔ)損失。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》第十五條規(guī)定出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有合同法第五十二條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。故溫-雯可以要求公司承擔(dān)采取補(bǔ)救措施、支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任。