案件回放

2009 年 7 月份，王某與天津市富士*地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下稱(chēng)富*公司）簽署了天津市商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定富*公司將位于天津中新生態(tài)城內(nèi)蘆花莊園二期的一套別墅售予王某，并于 2005 年 5 月 15 日前完成交付。雙方在合同中同時(shí)約定了交付條件以及逾期交付商品房所應(yīng)承擔(dān)得違約責(zé)任。即，商品房竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后方可交付；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付。如若逾期交付，合同繼續(xù)履行，富*公司應(yīng)支付王某已付款利息，并每日按商品房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一向王某支付違約金。

2010 年 5 月初，富*公司如期向王某交付房屋，同時(shí)向王某出示了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證》并出具了《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)之蘆花莊園（二期）項(xiàng)目補(bǔ)充說(shuō)明》、《蘆花莊園業(yè)主服務(wù)手冊(cè)》。 2010 年 7 月 10 日，王某將其別墅進(jìn)行了出租。 2010 年 8 月初富*公司以對(duì)房屋進(jìn)行維修為名，將王某的別墅進(jìn)行了大規(guī)模的拆除，主要包括部分屋面瓦被揭掉，部分屋檐被拆、所有露臺(tái)外墻面被拆至保溫層以下，車(chē)庫(kù)地面被拆至基層、車(chē)庫(kù)墻面以上 1.5 米左右的范圍被拆至基層。經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)察看，王某的別墅墻面、地面嚴(yán)重返潮、漏雨滲水嚴(yán)重。王某意識(shí)到房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，遂中止了富*公司的所謂維修行為。

由于該別墅上述嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題使房屋喪失了居住功能，承租人解除了與王某的租賃合同關(guān)系。

王某多次與富*公司進(jìn)行協(xié)商，希望富*公司考慮給予王某因其虛假驗(yàn)收蘆花莊園二期工程以及因富*公司原因交付房屋質(zhì)量不符合約定導(dǎo)致租賃目的落空而造成的損失。但未得到富*公司積極的回應(yīng)。

2010 年 10 月，王某將其與富*公司的爭(zhēng)議提交了仲裁。截至目前仲裁裁決尚未作出。

已查證的相關(guān)事實(shí)

1 、漢沽區(qū)檔案館作為蘆花莊園二期工程檔案的管理機(jī)構(gòu)并未收到富*公司本該在取得《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》之前辦理的蘆花莊園二期工程檔案。

2 、根據(jù) 2010 年 4 月 1 日實(shí)施的《天津市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)定》第六條的規(guī)定：住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位方可組織單位工程竣工驗(yàn)收。房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位必須按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并作為《住宅質(zhì)量保證書(shū)》的附件，一同交給住戶。但是，富*公司并未向王某出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。

3 、富*公司雖然向王某出示了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許使用證》，但爭(zhēng)議發(fā)生后經(jīng)調(diào)查，天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)官方網(wǎng)站上公示的準(zhǔn)住證的標(biāo)準(zhǔn)名稱(chēng)為《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》。而根據(jù)《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第四條“準(zhǔn)許使用證由市建委統(tǒng)一印制、統(tǒng)一管理”，“核發(fā)準(zhǔn)許使用證的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告”。富*公司向王某出示的準(zhǔn)住證與市建委公示的準(zhǔn)住證存在非常大差異，而且未向社會(huì)公告。

4 、王某別墅出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題在天津中新生態(tài)城蘆花莊園二期項(xiàng)目中并非獨(dú)此一家。

住宅商品房分戶驗(yàn)收制度

與本案關(guān)系密切的重要問(wèn)題是如何對(duì)分戶驗(yàn)收進(jìn)行定性，以及其在住宅工程項(xiàng)目中作為一份法律文件所應(yīng)具有的作用。

分戶驗(yàn)收制度是確保住宅工程質(zhì)量，保障竣工住宅使用功能的一項(xiàng)重要的行政管理措施。 住宅工程依據(jù)國(guó)家及地方規(guī)范要求，在對(duì)各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，對(duì)每一戶的觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量進(jìn)行的專(zhuān)門(mén)驗(yàn)收。 分戶驗(yàn)收的內(nèi)容主要包括建筑尺寸偏差，門(mén)窗安裝質(zhì)量，地面、墻面和頂棚面層質(zhì)量，防水工程質(zhì)量，采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量，給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量，室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量，結(jié)合實(shí)體工程特點(diǎn)，在合同中約定的分戶檢查內(nèi)容。 分戶驗(yàn)收合格后，應(yīng)在《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》中出具驗(yàn)收結(jié)論。驗(yàn)收結(jié)論應(yīng)由建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師簽字確認(rèn)并存檔，已經(jīng)預(yù)選物業(yè)公司的項(xiàng)目，物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也應(yīng)簽字確認(rèn)。 天津市早在 2006 年 11 月就開(kāi)始實(shí)施住宅商品房分戶驗(yàn)收制度， 2010 年 4 月 1 日，天津市實(shí)施了新的分戶驗(yàn)收規(guī)定，即《天津市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)定》。該規(guī)定與 06 年規(guī)定相比，最大的修改在于明確規(guī)定在房屋交付使用時(shí)，建設(shè)單位必須按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并作為質(zhì)量保證書(shū)的附件，一同交給住戶。

住宅商品房工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

住宅工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收包括兩個(gè)方面，一方面是那些必須經(jīng)過(guò)政府相關(guān)部門(mén)許可的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要包括消防工程、人防工程、環(huán)境保護(hù)工程、規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)等，需要由政府相關(guān)主管部門(mén)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查和驗(yàn)收以確定其是否合格。另一方面是那些不需要獲得政府許可僅要求進(jìn)行備案的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目?jī)H要求進(jìn)行形式審查，即審文件，只要文件符合獲得備案的要求就給予備案，比如建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，為獲得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》需要進(jìn)行的備案，建設(shè)工程檔案?jìng)浒傅鹊取?

也就是說(shuō)，對(duì)于住宅商品房工程，只有那些涉及到公共利益、公共安全的項(xiàng)目需要獲得政府的審批，而對(duì)于分戶驗(yàn)收涉及的內(nèi)容，其驗(yàn)收完全是建設(shè)單位在項(xiàng)目管理過(guò)程中的自治行為，不需要政府部門(mén)的介入。因此，一個(gè)開(kāi)發(fā)商、一個(gè)建設(shè)單位在住宅工程建設(shè)過(guò)程中是否嚴(yán)格履行自己質(zhì)量管理責(zé)任，其所聘用的質(zhì)量管理人員是否克盡職守、嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范、設(shè)計(jì)圖組織施工，能夠勝任項(xiàng)目管理職責(zé)是確保其工程項(xiàng)目質(zhì)量過(guò)硬、能夠經(jīng)得起考驗(yàn)的最重要環(huán)節(jié)。

住宅商品房工程項(xiàng)目有其特殊性，涉及到千家萬(wàn)戶的利益，在對(duì)住宅商品房工程項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收之前必須首先進(jìn)行分戶驗(yàn)收，只有在分戶驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上才可以進(jìn)行總的竣工驗(yàn)收，分戶驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前置必經(jīng)程序。

住宅商品房分戶驗(yàn)收表的法律性質(zhì)

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度是國(guó)家改革住宅工程驗(yàn)收制度的極為重要而英明的決策。這一制度明確劃分了政府和建設(shè)單位在住宅工程項(xiàng)目建設(shè)管理當(dāng)中的質(zhì)量責(zé)任，也就是它明確了在住宅工程發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，哪些是需要政府承擔(dān)責(zé)任的，哪些責(zé)任需要由建設(shè)單位單獨(dú)承擔(dān)。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度的施行，就是要明白無(wú)誤地告訴建設(shè)單位，凡是住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表中涉及的驗(yàn)收內(nèi)容，是需要建設(shè)單位對(duì)住戶承擔(dān)完全的質(zhì)量責(zé)任的！

在住宅工程項(xiàng)目建設(shè)和交付過(guò)程中，從大的范圍講涉及兩個(gè)不同的法律關(guān)系，一是在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中建設(shè)單位與施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計(jì)單位之間的合同法律關(guān)系，二是在項(xiàng)目交付和物業(yè)管理過(guò)程中建設(shè)單位與住戶、物業(yè)公司之間的合同法律關(guān)系。在這兩個(gè)關(guān)系當(dāng)中，建設(shè)單位均處于核心地位，是這兩個(gè)法律關(guān)系在項(xiàng)目進(jìn)行之不同階段的承接者。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，施工單位、監(jiān)理單位、勘查單位、設(shè)計(jì)單位從形式上看與建設(shè)單位是平等法律關(guān)系，但實(shí)際上都依賴于建設(shè)單位支付交易對(duì)價(jià)，獲得相應(yīng)的工程款項(xiàng)，從某種意義上來(lái)說(shuō)，他們都需要聽(tīng)命于建設(shè)單位。在項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，由于我國(guó)實(shí)行五方合驗(yàn)制度，建設(shè)單位很容易基于自身利益的考量忽視對(duì)工程質(zhì)量的管理，或是在工程管理過(guò)程中缺乏經(jīng)驗(yàn)、玩忽職守，或是一味追求工程進(jìn)度，刻意規(guī)避可能發(fā)生的向住戶延期交房而導(dǎo)致的違約責(zé)任，從而促使其他四方與之盡快完成工程驗(yàn)收。而在項(xiàng)目交付過(guò)程中，建設(shè)單位與住戶是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，承擔(dān)著向住戶如約交付房屋的責(zé)任，住戶是房屋的最終使用者。住戶不需要聽(tīng)命于建設(shè)單位，其關(guān)注點(diǎn)集中在所收到的房子是否符合質(zhì)量要求。

天津這么多年來(lái)對(duì)于住宅工程與公共安全、公共利益有關(guān)的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題政府監(jiān)管十分到位，住宅工程領(lǐng)域的許可制度得到了有效執(zhí)行。筆者在此不作過(guò)多評(píng)論。因此，在住宅工程項(xiàng)目中，筆者在此關(guān)注的焦點(diǎn)就是承接以上兩個(gè)不同法律關(guān)系的關(guān)鍵法律文件《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》。

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表

上述表格對(duì)分戶驗(yàn)收的項(xiàng)目，分戶驗(yàn)收的結(jié)論以及分戶驗(yàn)收的責(zé)任主體有詳細(xì)而明確的列明。作為一份法律文件，這份表格總體上具有兩個(gè)功能，其一，從行政管理的角度，這份文件是建設(shè)單位到建設(shè)行政管理部門(mén)辦理竣工備案、辦理工程檔案?jìng)浒浮⑥k理準(zhǔn)住證所必須具備的文件，是建設(shè)行政管理部門(mén)行使監(jiān)管職責(zé)的重要手段。其二，從民商事自治的角度，這份文件在項(xiàng)目建設(shè)和交付及物業(yè)管理過(guò)程中具有不同的功能。首先，在項(xiàng)目建設(shè)階段，這份文件是建設(shè)單位對(duì)施工單位、監(jiān)理單位關(guān)于表中涉及驗(yàn)收內(nèi)容的施工、監(jiān)理工作的認(rèn)可和確認(rèn)，一經(jīng)驗(yàn)收合格，建設(shè)單位需要向施工單位、監(jiān)理單位按照彼此之間的合同約定支付相應(yīng)的工程款項(xiàng)，建設(shè)單位并無(wú)權(quán)向施工單位、監(jiān)理單位主張關(guān)于各項(xiàng)工程內(nèi)容的違約責(zé)任；其次，在項(xiàng)目交付和物業(yè)管理階段，這份文件是建設(shè)單位向住戶關(guān)于所涉工程內(nèi)容符合法律規(guī)定的承諾，是建設(shè)單位遵守誠(chéng)實(shí)信用原則的重要體現(xiàn)。一旦在房屋使用過(guò)程中出現(xiàn)表中涉及內(nèi)容與承諾不相符的情形，住戶有權(quán)根據(jù)問(wèn)題的嚴(yán)重程度要求建設(shè)單位承擔(dān)不同的法律責(zé)任。

這份法律文件的重要性不言而喻，分戶驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前置程序，分戶驗(yàn)收沒(méi)有實(shí)施或者驗(yàn)收不合格，不允許開(kāi)發(fā)商組織竣工驗(yàn)收，沒(méi)有竣工驗(yàn)收，建設(shè)單位就無(wú)法申請(qǐng)住宅工程有關(guān)的各項(xiàng)備案，而沒(méi)有獲得政府部門(mén)的許可或備案，住戶不可能買(mǎi)單，也就是說(shuō)，分戶驗(yàn)收是使住宅工程項(xiàng)目獲得社會(huì)公信力的重要而不可獲缺的法律程序。由于分戶驗(yàn)收涉及的工程內(nèi)容都是屬于建設(shè)單位的自治范圍，而分戶驗(yàn)收又是項(xiàng)目獲得社會(huì)公信力的必經(jīng)程序，所以現(xiàn)實(shí)中很多建設(shè)單位鋌而走險(xiǎn)，違背誠(chéng)信原則對(duì)分戶驗(yàn)收的內(nèi)容進(jìn)行虛假驗(yàn)收，將不符合國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范和設(shè)計(jì)文件要求的工程施工驗(yàn)收為合格，欺騙政府主管部門(mén)使項(xiàng)目獲得審批通過(guò)，將不具有使用功能的工程推給住戶。

蘆花莊園二期工程，單就本案涉及的別墅就是屬于這種情況，建設(shè)單位富*公司如果在項(xiàng)目管理過(guò)程中認(rèn)真負(fù)責(zé)地履行了項(xiàng)目管理者的職責(zé)，本著誠(chéng)信原則對(duì)王某的別墅進(jìn)行驗(yàn)收的話，這個(gè)工程的分戶驗(yàn)收肯定是過(guò)不了關(guān)的。根據(jù)我國(guó)屋面防水工程驗(yàn)收規(guī)范，對(duì)于任何一項(xiàng)永久性建設(shè)工程而言，其最低的合理使用年限也要達(dá)到十年。然而，本案所涉別墅在其向王某交付還不到 3 個(gè)月的時(shí)間里，屋頂滲水現(xiàn)象就已經(jīng)非常嚴(yán)重了，這還僅僅是屋面防水工程，對(duì)于地面防水，其工程質(zhì)量更是難以恭維。問(wèn)題出現(xiàn)以后，富*公司僅是想通過(guò)維修來(lái)解決問(wèn)題，這對(duì)住戶而言是非常不負(fù)責(zé)任的。

《天津市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)定》第七條規(guī)定：“工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督檢查，在監(jiān)督工程竣工驗(yàn)收過(guò)程中，抽查住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)監(jiān)督有關(guān)方面認(rèn)真整改，確保分戶驗(yàn)收工作質(zhì)量。對(duì)在分戶驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔?yàn)收的，依法對(duì)有關(guān)單位和責(zé)任人進(jìn)行處罰，并納入不良行為記錄?！边@條規(guī)定賦予了政府監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)分戶驗(yàn)收質(zhì)量進(jìn)行抽查的權(quán)力，并對(duì)建設(shè)單位違法行為給予了對(duì)應(yīng)的行政處罰措施。但是將分戶驗(yàn)收的實(shí)施完全寄希望于政府監(jiān)管部門(mén)是不現(xiàn)實(shí)的，政府部門(mén)需要具備多大的人力、物力才能應(yīng)對(duì)那些龐雜又紛繁的驗(yàn)收事項(xiàng)！然而，對(duì)建設(shè)單位給予的行政處罰又遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于他的違法成本。在行政監(jiān)管與處罰和民事違約之間尋求必要的互補(bǔ)與均衡才能形成對(duì)建設(shè)單位的有效制約，也才能真正體現(xiàn)法律追求公平、正義的價(jià)值理念。

分戶驗(yàn)收制度不應(yīng)僅僅是行政監(jiān)管的手段，分戶驗(yàn)收結(jié)果更應(yīng)當(dāng)成為平等民事主體之間要求對(duì)方承擔(dān)法律責(zé)任的重要法律憑據(jù)。只有這樣，分戶驗(yàn)收制度才能得到切實(shí)實(shí)施，住戶的合法權(quán)益才能得到有效保障，相信這才是國(guó)家大力推行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度的意義所在。

分戶驗(yàn)收結(jié)論應(yīng)作為房屋交付行為的生效要件

所以筆者認(rèn)為，對(duì)于那些不具有房屋使用功能的住宅，有必要從法律角度進(jìn)行定性，加大建設(shè)單位的違約成本，使其從根本上重視住宅工程質(zhì)量。以本案為例，本案主要涉及分戶驗(yàn)收中的第 4 項(xiàng)之防水工程質(zhì)量。從王某提供的證據(jù)來(lái)看，富*公司交付的房屋在交付不到三個(gè)月的時(shí)間里地面、墻面、屋面出現(xiàn)了嚴(yán)重的滲漏水現(xiàn)象，是不具有使用功能的，雖然別墅從外面看非常時(shí)尚有觀感。這樣的工程在分戶驗(yàn)收時(shí)本不應(yīng)被驗(yàn)收為合格工程，更勿談蘆花莊園二期整個(gè)工程的竣工驗(yàn)收合格，因?yàn)榍懊嫖覀兎磸?fù)強(qiáng)調(diào)，住宅工程分戶驗(yàn)收不合格不得進(jìn)行總體竣工驗(yàn)收。雖然富*公司從形式上具備了所有房屋交付應(yīng)具備的條件，但這樣的交付不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為合法的交付。交付作為民事行為，其有效與否必須符合《中華人民共和國(guó)民法通則》所規(guī)定的民事行為的生效要件，即，《民法通則》 第五十八條規(guī)定：“下列民事行為無(wú)效： ( 一 ) 　無(wú)民事行為能力人實(shí)施的； ( 二 ) 　限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的； ( 三 ) 　一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的； ( 四 ) 　惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的； ( 五 ) 　違反法律或者社會(huì)公共利益的； ( 六 ) 以合法形式掩蓋非法目的的。無(wú)效的民事行為，從行為開(kāi)始起就沒(méi)有法律約束力。”本案中，富*公司并未向王某出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，而蘆花莊園二期工程檔案也未向漢沽區(qū)檔案館移交，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為富*公司未實(shí)施分戶驗(yàn)收。富*公司制造的合格交付法律文件使作為善良交易主體的王某善意地接收了所提交的房屋，富*公司為完成交付所實(shí)施的行為顯屬欺詐，應(yīng)當(dāng)被依法認(rèn)定為無(wú)效。由于是無(wú)效行為，不可能產(chǎn)生民事法律行為所應(yīng)有的法律后果，因此不應(yīng)認(rèn)為富*公司已經(jīng)履行了房屋交付義務(wù)，富*公司應(yīng)當(dāng)按照其與王某之間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于逾期交付的約定承擔(dān)違約責(zé)任。

律師提示

2010 年 4 月 1 日開(kāi)始實(shí)施的《天津市住宅工程分戶驗(yàn)收規(guī)定》明確建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋交付時(shí)將《住宅工程分戶驗(yàn)收表》作為質(zhì)量保證書(shū)的附件向住戶提交。今后，住戶應(yīng)注意在接收房屋時(shí)，需要對(duì)建設(shè)單位或者開(kāi)發(fā)商提交或公示的法律文件進(jìn)行必要的審核和詢問(wèn)，有關(guān)的法律文件包括《住宅工程分戶驗(yàn)收表》、《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》、《天津市商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《天津市商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，詢問(wèn)開(kāi)發(fā)商關(guān)于住宅工程的竣工驗(yàn)收備案情況，查詢準(zhǔn)住證公告。