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寧波
律師解讀：二手房買賣合同示范文本
律師指出，雖然絕大多數(shù)二手房的交易都由買賣雙方和中介公司組成，但在現(xiàn)行使用的二手房買賣合同中，90%以上都只對買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了不同程度地規(guī)定，而對參與交易的第三方--中介公司，合同在內(nèi)容上卻沒有半點(diǎn)涉及。中介公司提供這樣的合同，將自己獨(dú)立在當(dāng)事方之外，最大的目的是為了逃避自己的違約責(zé)任。因?yàn)闆]有明確的書面約定，中介公司即使因自身原因造成買、賣雙方的利益受損，遭受損失的一方也很難有充足的依據(jù)來維護(hù)自身權(quán)利。另一方面，合同中沒有明確中介公司義務(wù)，也沒有對其應(yīng)享有的權(quán)利作出規(guī)定，買賣雙方如果在支付傭金的問題上與中介公司出現(xiàn)爭端，中介公司也一樣難以確保自身的利益。
合同示范文本最大的特點(diǎn)是將買賣雙方和中介方一起寫入到合同中，對各方的責(zé)、權(quán)、利都分別予以了明確，充分體現(xiàn)出公平公正的原則。特別是中介公司的違約責(zé)任，清楚地在合同中注明，這樣的條款約束對規(guī)范中介公司的職業(yè)行為有著極其有效的作用。
特點(diǎn)二：違約責(zé)任具體化[昨首個征收二手房個稅日成都范圍內(nèi)暫未實(shí)施]
違約責(zé)任是合同中一項(xiàng)必不可少的內(nèi)容，但在現(xiàn)行二手房合同中，雖然交易各方都對違約責(zé)任有一些粗略的規(guī)定，但合同在內(nèi)容上幾乎都不涉及具體的違約情形。這樣模糊的界定造成糾紛后，當(dāng)事方很難根據(jù)合同維護(hù)自身權(quán)益。合同示范文本不僅在內(nèi)容上，對買方、賣方和中介方的違約責(zé)任進(jìn)行了明確約定，而且將各方可能發(fā)生的違約情況進(jìn)行了細(xì)化并列舉到合同之中，有效避免了類似爭議的出現(xiàn)。比如，在中介方的違約責(zé)任一項(xiàng)中，合同明確舉出了無正當(dāng)理由解除合同、與他人或其中一方私下溝通損害委托方利益和其他因中介方過失導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行三種情況。同時還在條款中寫明了違約金的具體賠付辦法。這些都有利于訂立合同的各方在糾紛出現(xiàn)時依合同維護(hù)自身權(quán)益。
特點(diǎn)三：明確了付款、房屋交付等關(guān)鍵環(huán)節(jié)
二手房交易的買賣雙方因合同中對付款方式、稅費(fèi)支付方式、房屋交付方式等環(huán)節(jié)規(guī)定不詳引發(fā)的糾紛比比皆是。合同示范文本在內(nèi)容設(shè)置上充分考慮到了這些細(xì)節(jié)問題，對可能出現(xiàn)爭議的環(huán)節(jié)均作了明確。合同示范文本中，房屋所有權(quán)證過戶方式、稅費(fèi)支付、房款交付、房屋交付、傭金收取等都分別作了詳細(xì)的規(guī)定。條款內(nèi)容具體到交付的時間、交付的方式和交付的比例，看起來一目了然。市場交易中常見的情況都在合同的分項(xiàng)條款中體現(xiàn)出來，特殊情況合同也用“其他”一項(xiàng)作為補(bǔ)充。
律師表示，將交易中可能出現(xiàn)的情況羅列出來后，對交易流程不太熟悉的買賣雙方可以事先有所了解，根據(jù)合同內(nèi)容決定是否交易并選擇適合自身的交易方式。同時，合同對訂立合同三方基本情況、房屋基本概況等資料的細(xì)化，增加了透明度，有利于預(yù)防欺詐行為在交易活動中的發(fā)生。
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