為了在維護(hù)物業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益的同時(shí)，監(jiān)督物業(yè)的管理，提高人們的生活工作環(huán)境水平，出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例，各地也根據(jù)國(guó)務(wù)院的規(guī)定進(jìn)行了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例的細(xì)則修訂，下面來(lái)為大家解讀解讀江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例。

2012年11月29日，省人大常委會(huì)對(duì)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修訂，將于2013年5月1日起正式施行。

一、新《條例》有哪些新變化、新亮點(diǎn)?

(一)拓展了物業(yè)管理概念

國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對(duì)物業(yè)管理的表述為業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同進(jìn)行服務(wù)的活動(dòng)。通俗的講就是有物業(yè)公司進(jìn)行管理的。而新《條例》對(duì)物業(yè)管理的概念進(jìn)行了拓展，將業(yè)主自行對(duì)物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、管理等活動(dòng)一并納入物業(yè)管理的范疇。(第二條)

(二)物業(yè)管理機(jī)制“沉到底”

新《條例》通過(guò)地方法規(guī)的形式，明確賦予街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督職責(zé)，突出了街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))在物業(yè)管理活動(dòng)中的基礎(chǔ)作用。(第三條)

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾投訴、調(diào)解、應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)構(gòu)和聯(lián)系會(huì)議制度，完善社區(qū)公共服務(wù)體系，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。社區(qū)(村)居民委員會(huì)應(yīng)配合做好相關(guān)工作。(第二十九、第三十條)

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理活動(dòng)中法律地位的確立，有利于物業(yè)管理活動(dòng)的開展，也為群眾在“家門口”解決矛盾糾紛提供了條件。

(三)物業(yè)管理不再孤掌難鳴

物業(yè)管理工作是個(gè)大籮框，小區(qū)的事情都往里裝。小區(qū)里不管什么事，首先想到的就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)主管部門。實(shí)際上，物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合性的社會(huì)管理工作，涉及很多部門的職能，需要各部門形成合力，齊抓共管。新《條例》規(guī)定，城管、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的管理，建立違法投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人的姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。(第六十八條)

(四)完善了業(yè)主為主體的監(jiān)督機(jī)制

成立了業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)，業(yè)主委員會(huì)可以召開業(yè)主大會(huì)，決定物業(yè)區(qū)域內(nèi)的重大事務(wù)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)合同，業(yè)主委員會(huì)成立不起來(lái)的怎么辦?

針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，新《條例》提出了物業(yè)管理委員的新概念。對(duì)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)(村)居民委員會(huì)、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。(第二十七條)

物業(yè)管理委員會(huì)概念的提出，有效的彌補(bǔ)了業(yè)主委員會(huì)缺位的問(wèn)題，完善了業(yè)主監(jiān)督機(jī)制，為小區(qū)處理重大物業(yè)管理問(wèn)題提供了法律保障。

(五)注重保護(hù)物業(yè)活動(dòng)中各方主體的利益

1.業(yè)主的利益得到充分保障

(1)明確了物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房、物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的配置標(biāo)準(zhǔn)。

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。(第三十五條)

(2)建設(shè)單位對(duì)小區(qū)的車位、車庫(kù)，不能“只售不租”。

小區(qū)“停車難”的問(wèn)題，已成為物業(yè)管理中的一大難題，一面是小區(qū)車庫(kù)內(nèi)的車輛寥寥可數(shù)，一面是小區(qū)道路上、綠化帶上車輛亂停，嚴(yán)重影響居民生活和出行。新《條例》明確規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的停車需要，至于出租、附贈(zèng)或出租，由當(dāng)事人雙方約定。車位、車庫(kù)數(shù)量少于要求購(gòu)買車位、車庫(kù)房屋套數(shù)時(shí)，每戶業(yè)主只能購(gòu)買一個(gè)。對(duì)未出售或附贈(zèng)的車位、車庫(kù)，建設(shè)單位只售不租的最高可處五十萬(wàn)元以下的罰款。(第六十二條、第八十八條)

2.保護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益

(1)這幾年，物業(yè)從業(yè)人員的工資不斷的在提高，而物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)想要提高，基本不可能實(shí)現(xiàn)，特別是一些收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低的老小區(qū)，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以為繼。新《條例》規(guī)定，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格和物業(yè)管理行政主管部門制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，每三年內(nèi)進(jìn)行一次評(píng)估，進(jìn)行適時(shí)調(diào)整，并公布。業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定。這就意味著，業(yè)主可以根據(jù)小區(qū)管理的需要，隨行就市，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

(2)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)務(wù)，不能再當(dāng)“老賴”。物業(yè)服務(wù)“收費(fèi)難、難收費(fèi)”已成為制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展和為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)服務(wù)的瓶頸。新《條例》針對(duì)拖欠、拒交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。(第四十八條)

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門催交、在小區(qū)內(nèi)內(nèi)公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向法院起訴。(第八十四條)

(六)房屋維修急事有了急辦法

住宅專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有，按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，動(dòng)用這筆錢，必需由兩個(gè)“三分之二”，即建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)，才能使用，程序繁瑣。特別是一些“空關(guān)”率比較高的小區(qū)，想要兩個(gè)“三分之二”通過(guò)，根本就不能實(shí)現(xiàn)。出現(xiàn)緊急情況怎么辦?省《條例》明確了應(yīng)急之法，當(dāng)出現(xiàn)房屋屋面滲漏、電梯故障危及人身安全、樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)等六種情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。(第七十六條)

二、如何做好與新《條例》的對(duì)接?

近年，我市出臺(tái)了《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》(通政發(fā)〔2008〕59號(hào))，推動(dòng)建立市、區(qū)、街道三級(jí)管理體制和市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)投訴處理機(jī)制。目前，各區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))都設(shè)立了物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，社區(qū)明確了專人負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作，管理框架基本確立。

對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)決定小區(qū)的管理方式，絕大多數(shù)小區(qū)是重新選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理;未成立大主大會(huì)的小區(qū)和老舊小區(qū)，由街道進(jìn)行監(jiān)管、托管，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理。

應(yīng)該說(shuō)，在物業(yè)管理體制機(jī)制和老小區(qū)的“托底”制度建設(shè)方面，我市還是走在前列的。市房管局將根據(jù)新《條例》的有關(guān)條款，推動(dòng)建立相關(guān)制度，出臺(tái)相關(guān)的貫徹實(shí)施辦法。

上述即為大家介紹的關(guān)于江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例的相關(guān)內(nèi)容。其明確約束并規(guī)范了物業(yè)管理行為，同時(shí)也保障了雙方的權(quán)力和利益，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)管理?xiàng)l例進(jìn)行物業(yè)管理，從而為大家創(chuàng)造更加和諧舒適的工作生活環(huán)境。