承租人由于工作地點的變化等原因常常在房屋租賃合同沒有到期的時候要退房，為了挽回經(jīng)濟損失，他們通常會考慮轉(zhuǎn)租，這個時候就需要簽訂一份轉(zhuǎn)租合同，那么房屋轉(zhuǎn)租合同有什么效力呢？我們一起在下文中進行了解。

一、房屋轉(zhuǎn)租合同有什么效力

房屋租賃合同效力如何要區(qū)分具體的情況，以下三種情況下是有效的：一是經(jīng)出租人同意，二是雙方?jīng)]有明確約定可否轉(zhuǎn)租，三是次承租人善意的情形。

(一)出租人明確同意承租人可以轉(zhuǎn)租?！?a href='http://www.shkps.cn/contract/1.html' target='_blank' data-horse>合同法》規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。民法領(lǐng)域內(nèi)法無禁止則為有效，出租人與承租人雙方達成合意并且沒有違反法律的禁止性規(guī)定的，轉(zhuǎn)租合同有效。

(二)原租賃合同對轉(zhuǎn)租問題未明確約定，承租人轉(zhuǎn)租，此屬有效合同。即使房屋轉(zhuǎn)租合同沒有經(jīng)過出租人同意，但原則上不直接導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無效，出租人可以解除與承租人之間的合同來維護自己的權(quán)益。

(三)次承租人善意。原租賃合同約定未經(jīng)出租人同意，承租人不得轉(zhuǎn)租。次承租人不知承租人無權(quán)轉(zhuǎn)租，與承租人簽定轉(zhuǎn)租合同，如對出租人的利益未造成損害，依合同自由原則及合同的相對性原理，則該自行轉(zhuǎn)租關(guān)系僅為承租人與次承租人之間的關(guān)系，雙方合意的達成即成立合同并為有效合同，這也正是我國法律公平、誠信等現(xiàn)代司法理念的體現(xiàn)。此屬有效合同。

二、什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同無效

合同無效是法律對于民事行為的否定性評價，只有出現(xiàn)嚴重的違法情形時才會導(dǎo)致無效，那么什么樣的房屋轉(zhuǎn)租合同無效呢?法律規(guī)定的主要有這兩種：一是房屋本身就是違章建筑，二是轉(zhuǎn)租合同期限超過了建筑物使用期，詳細介紹如下：

(一)違章建筑的轉(zhuǎn)租。法律規(guī)定出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效，此時轉(zhuǎn)租合同由于基礎(chǔ)法律關(guān)系的喪失而失去了有效存在的依據(jù)。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。

(二)超過建筑物使用期的轉(zhuǎn)租合同。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。建筑物的使用期與建設(shè)用地使用權(quán)期限相關(guān)，一般是70年，超過部分由于建設(shè)用地使用權(quán)要收回或者繼續(xù)繳納使用費，房屋轉(zhuǎn)租合同無效。

(三)承租人拖欠租金的。交付租金是承租人應(yīng)當(dāng)履行的法定義務(wù)，承租人拖欠租金的，出租人有權(quán)解除租賃合同，房屋轉(zhuǎn)租合同也會因此而無效。

由此可見，商鋪的使用者在簽訂轉(zhuǎn)租合同時，應(yīng)查明原商鋪租賃合同的有效期限，只能在租賃合同的有效期限內(nèi)簽訂轉(zhuǎn)租合同。如果轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的商鋪使用者的權(quán)利將得不到保障。不過，如果因為轉(zhuǎn)租人的原因?qū)е麓纬凶馊说淖赓U權(quán)受到損害的，次承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定，要求轉(zhuǎn)租人賠償損失。

個人之間的轉(zhuǎn)租關(guān)系比較簡單，涉及的具體也不多，需要的注意的是商鋪的轉(zhuǎn)租問題，如果轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定屬于無效，作為次承租人的商鋪使用者的權(quán)利將得不到保障。因此在簽訂轉(zhuǎn)租合同之前，一定要了解清楚房屋的情況，盡量在合同中做出約定。以上就是對“房屋轉(zhuǎn)租合同有什么效力”的介紹，更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸海口律師。