隨著土地、房產(chǎn)價值的不斷升值，以不動產(chǎn)作為資本投資參股的越來越多，不動產(chǎn)投資稅收問題也相應的受到人們的關注。那么不動產(chǎn)與普通資金投資參股在稅收政策上有沒有不同。以不動產(chǎn)投資參股需要繳納哪些稅呢?我們看一下不動產(chǎn)投資稅收政策是怎樣過的。

一、營業(yè)稅

《財政部、國家稅務總局關于股權轉(zhuǎn)讓有關營業(yè)稅問題的通知》財稅[2002]191號規(guī)定：以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，接受被投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。同時規(guī)定對于該部分股權轉(zhuǎn)讓所得也不征收營業(yè)稅。

二、土地增值稅

《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財

稅[1995]48號規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。

然而需要提請納稅人注意的是，并非是所有企業(yè)都可以享受暫免土地增值稅的政策，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》財稅[2006]21號第五條規(guī)定：對于以土地(房地產(chǎn))作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》財稅字[1995]48號第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

根據(jù)以上法規(guī)，我們可以得出結論：若投資方的投資行為同時符合以下條件便可享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策：

1、貴公司不是房地產(chǎn)開發(fā)公司;

2、所投資對象也不是房地產(chǎn)開發(fā)公司;

3、貴公司接受被投資方利潤分配，共同承擔投資風險，而不是約定每年收取固定收益。

三、印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，納稅人所進行的不動產(chǎn)投資，在轉(zhuǎn)讓時所書立的轉(zhuǎn)讓書據(jù)，按印花稅“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目依法納稅。由簽訂“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”的雙方按萬分之五的稅率繳納。

四、契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅。但是契稅是由被投資方繳納的。

五、資產(chǎn)評估增值時個人所得稅及企業(yè)所得稅的稅務處理

在現(xiàn)實生活中，投資方投入的不動產(chǎn)基本上都實現(xiàn)了資產(chǎn)評估增值，

對于投入資產(chǎn)評估增值的稅務處理，筆者為方便讀者理解，按投資者性質(zhì)分為兩類來說明：

1、個人以不動產(chǎn)對外投資時評估增值所得的稅務處理

《國家稅務總局關于非貨幣性資產(chǎn)評估增值暫不征收個人所得稅

的批復》國稅函[2005]319號文中規(guī)定：個人投資者在投資時發(fā)生的評估增值所得，暫不征收個人所得稅，而在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權時如有所得時再按規(guī)定征收個人所得稅，其“財產(chǎn)原值”為資產(chǎn)評估前賬面價值。

該法規(guī)存在很多不足的地方，首先，對于個人以非貨幣性資產(chǎn)對外投資的個人所得稅處理原則上沒有和企業(yè)所得稅保持一致，即沒有分為按公允價值出售非貨幣性資產(chǎn)和對外投資兩項部分進來處理;另外，由于投資時點與該投資收回、轉(zhuǎn)讓時點存在很長的時間間隔，納稅人往往借此實現(xiàn)延遲納稅的目的;最后，該法規(guī)沒有嚴格規(guī)定投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權時核定收入標準，而是提到在投資收回、轉(zhuǎn)讓或清算股權時“如”有所得時再按規(guī)定征收個人所得稅，由于我國資本市場關聯(lián)交易、內(nèi)部操作股價等不規(guī)范事件頻繁發(fā)生，投資者往往可以通過人為調(diào)低股價規(guī)避個人所得稅。

正是由于上述文件的種種弊端，國家稅務總局專門針對個人投資資產(chǎn)評估增值所得的個人所得稅征收辦法重新發(fā)布了一份文件，即《關于資產(chǎn)評估增值計征個人所得稅問題的通知》國稅發(fā)[2008]115號，文中規(guī)定：個人(自然人，下同)股東從被投資企業(yè)取得的、以企業(yè)資產(chǎn)評估增值轉(zhuǎn)增個人股本的部分，屬于企業(yè)對個人股東股息、紅利性質(zhì)的分配，按照“利息、股息、紅利所得”項目計征個人所得稅;個人以評估增值的非貨幣性資產(chǎn)對外投資取得股權的，對個人取得相應股權價值高于該資產(chǎn)原值的部分，屬于個人所得，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目計征個人所得稅。以上稅款均由被投資企業(yè)在個人取得股權時代扣代繳。

2、企業(yè)法人以不動產(chǎn)對外投資時評估增值所得的稅務處理。

根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)的規(guī)定，企業(yè)以經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，包括股份公司的法人股東以其經(jīng)營活動的部分非貨幣性資產(chǎn)向股份公司配購股票，應在投資交易發(fā)生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟業(yè)務進行所得稅處理，并按規(guī)定計算確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。上述資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得如數(shù)額較大，在一個納稅年度確認實現(xiàn)繳納企業(yè)所得稅確有困難的，報經(jīng)稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當期及隨后不超過個納稅年度內(nèi)平均攤轉(zhuǎn)到各年度的應納稅所得中。

從上文不動產(chǎn)投資稅收政策的介紹，我們可以看到不動產(chǎn)投資稅收稅種主要包括營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、契稅、個人所得稅或企業(yè)所得稅五個稅種。并給出了這些稅種是否免征的政策解答。營業(yè)稅不征收，土地增值稅分情況征收，印花稅在股權轉(zhuǎn)讓時收取，契稅由被投資繳納，個稅或企業(yè)所得稅在不動產(chǎn)增值時收。