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寧波
關(guān)于二手房簽約的具體解決方案
什么是“陰陽合同”，為了方便交易，在買賣雙方的價格拉鋸戰(zhàn)中，有中介公司建議雙方簽訂兩份合同（俗稱“陰陽合同”）：一份是用于產(chǎn)權(quán)交易中心辦理納稅申報和過戶手續(xù)（合同中的交易價格低于真實(shí)價格）；另一種是買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)共同簽訂本部門的買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議（本買賣合同或補(bǔ)充協(xié)議中簽訂的價格為實(shí)際成交價格）。買賣雙方都愿意少交稅。但是，陰陽合同是一種違法行為，給當(dāng)事人帶來利益的同時，也隱藏著相應(yīng)的風(fēng)險。如果出賣人將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買受人，而買受人拒絕按照真實(shí)合同支付購房款，雙方很容易發(fā)生糾紛。
買賣雙方簽訂陰陽合同，規(guī)避營業(yè)稅、個人所得稅、契稅、印花稅、城建稅和教育費(fèi)附加，不僅造成國家稅收的巨大損失，而且對國家調(diào)控政策的有效實(shí)施產(chǎn)生不利影響。
根據(jù)最高人民法院的司法文書，前、后合同約定的房價不一致的，按照后合同優(yōu)先于前合同的原則，原則上以后合同為準(zhǔn)。如果一方確實(shí)有證據(jù)證明雙方在后續(xù)合同中故意訂立虛假價格，以逃避納稅、騙取貸款等，既然變更不是雙方變更房價的真實(shí)意圖，有違法目的，就不應(yīng)認(rèn)定，而仍應(yīng)履行按原合同約定的成交價格。判斷時，除異議方承擔(dān)舉證責(zé)任外，還應(yīng)根據(jù)合同簽訂前后的履行情況、約定交易價格與市場價格的差距、合同登記備案情況等綜合判斷。
而且，當(dāng)交易風(fēng)險發(fā)生時，賣房人可能拿不到全部房價；雖然買房人少交了契稅，但再次賣房時，要為此時的小便宜“買單”，還要承擔(dān)更多的個人所得稅和土地增值稅。偷稅達(dá)到犯罪程度的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的刑事責(zé)任。因此，必須考慮陰陽合同帶來的高風(fēng)險和高對價。
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簡介:
鄭晶晶律師，福州大學(xué)法律碩士，福建坤廣律師事務(wù)所專職律師，福州本地人，擅長福州話。鄭律師法律專業(yè)功底扎實(shí)、工作態(tài)度認(rèn)真負(fù)責(zé)、從事律師工作多年經(jīng)驗(yàn)豐富。鄭律師擅長運(yùn)用法律知識對個案糾紛作出精辟的法律分析、為當(dāng)事人處理糾紛提供有效的解決方案和法律意見。鄭律師在婚姻家庭、刑事辯護(hù)、房產(chǎn)繼承、民間借貸、交通事故賠償、合同糾紛等方面有著豐富的辦案經(jīng)驗(yàn)。鄭律師精辟的法律分析，清晰的辦案思路和認(rèn)真的辦案態(tài)度獲得當(dāng)事人的一致好評。
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