目前，房價快速上漲，因買受人反悔導(dǎo)致的二手房交易違約率飆升。大多數(shù)賣家不愿意“按合同辦事”，寧愿主動違約，甚至支付雙倍違約金。

近年來，哈爾濱市各區(qū)法院受理了多起房屋買賣合同糾紛。一些購房者在房屋交易過程中被“斷絕”，投訴不斷，紛紛向律師事務(wù)所尋求法律幫助。據(jù)姜奇帆律師事務(wù)所主任姜帆介紹，僅在今年4月份，該事務(wù)所就收到了3起此類糾紛案件。今年以來，他們共受理此類糾紛協(xié)商案件30件，其中正式代理訴訟案件8件。今年2月，余某通過房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)與黃某簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓合同》。于某向黃某購買了南崗區(qū)某名校的學(xué)區(qū)房，面積86.38平方米，房價65萬元，并約定了付款條件、定金和違約責(zé)任。根據(jù)合同約定，余某先向黃某支付了2萬元定金，并在合同中詳細(xì)約定了如何辦理房產(chǎn)過戶和支付房價。

然而，當(dāng)黃某的孩子得知此事后，他們認(rèn)為黃某不了解樓市價格，把房子“賤賣”了。他們找到一家房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，得出的結(jié)論是，該房地產(chǎn)的市場價值約為85萬元。于是，黃某與余某交涉，希望變更原合同，按照評估價進(jìn)行房地產(chǎn)交易。余某認(rèn)為，他們原來協(xié)商的價格是當(dāng)時的市場價格，并簽訂了法律協(xié)議。黃光裕的要求既不合理也不合法，因此拒絕了黃光裕的提議。黃某提出，如果不改變原協(xié)議，他將拒絕履行合同，寧愿雙倍支付定金。俞正聲說，即使拿到雙倍的定金補(bǔ)償，也無法彌補(bǔ)損失，因?yàn)閮蓚€多月來市場價格大幅上漲。與黃某簽訂協(xié)議后，他沒有外出選房。無論是同意黃某的建議，還是外出選房，都會給自己造成一定的損失，所以他希望黃某履行原來的協(xié)議。但黃強(qiáng)不同意。經(jīng)過一段時間的協(xié)商，余某無奈接受了雙倍定金的賠償。

趙先生的經(jīng)歷與余先生相同。2009年8月，趙先生帶著妻子看房。房子的主人是一對夫婦。他們多次聯(lián)系，一致認(rèn)為房價是70萬元。在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，雙方特別明確了違約責(zé)任，“違約方應(yīng)支付定金的兩倍”。因?yàn)榉孔拥怯浽诜蚱廾拢恐鞑粌H簽了自己的名字，還簽了妻子的名字。簽訂協(xié)議沒多久，趙先生就接到小馬的電話，說房子不賣了，因?yàn)槠拮硬煌?，法律?guī)定重大經(jīng)濟(jì)活動不適用代理。不管趙先生怎么辯解，小馬都堅(jiān)持房子不賣。小馬說，妻子在賣房過程中不同意賣房。當(dāng)時賣房子的時候，趙先生的妻子在房間里，和妻子爭搶幾件舊家具。他妻子不知道她要賣房子。趙先生認(rèn)為，如果小馬的妻子不同意賣房子，應(yīng)該在當(dāng)時提出，而違約的理由太牽強(qiáng)。經(jīng)過了解，趙先生發(fā)現(xiàn)，在短時間內(nèi)，這個區(qū)域的房價每平方米上漲了1000元或2000元。趙先生說，房子不賣也可以，但既然賣方是第一個違約的，就應(yīng)該加倍交定金。分析人士認(rèn)為，房價上漲是原因之一，而業(yè)主心理預(yù)期的上升也是賣房者違約的重要原因。

哈爾濱某房產(chǎn)中介經(jīng)理丁女士認(rèn)為，由于房價上漲過快，一些賣家寧愿主動賠償雙倍定金，也不愿毀約，以使自己的房子以最高價出售，這在以往的房地產(chǎn)交易中是前所未有的。而不少買家為了避免官司的麻煩，也勉強(qiáng)接受了賣家的要求，接受雙倍返還定金。有多年房地產(chǎn)糾紛審理經(jīng)驗(yàn)的孫法官解釋說，買受人有權(quán)要求出賣人繼續(xù)履行合同。根據(jù)合同法規(guī)定，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)三種違約后果：一是繼續(xù)履行合同；二是采取補(bǔ)救措施；三是賠償損失。由此可見，違約的第一個結(jié)果就是繼續(xù)履行合同。這三種違約結(jié)果由買方選擇。因此，買受人不能雙倍返還出賣人的定金，而是要求對方繼續(xù)履行合同。然而，違約后果的承擔(dān)方式不是違約方的選擇，而是“受害人”的選擇。違約背后有很多“借口”。

孫法官表示，在訴訟中，賣方不會承認(rèn)違約是由于房價上漲所致，而是挑出了買方的過錯，比如買方?jīng)]有按時支付首付款，然后又稱其配偶不知道出售事宜。孫立軍說，這些“借口”是否能導(dǎo)致合同無效，要看具體情況。首先是買方違約，對于那些指控買方未能按時支付首付款和其他違約行為的人，法官應(yīng)首先核實(shí)，然后衡量這種違約行為是否會導(dǎo)致賣方違約。如果買受人只遲交一兩天房價款，只是一點(diǎn)瑕疵，這還不足以讓出賣人拒絕履行合同。但恰恰相反，如果買方確實(shí)延遲付款超過10天，可能給賣方造成重大損失，賣方的違約行為是可以理解的。在此提醒購房者注意及時履行合同，并在與對方協(xié)商過程中留下錄音證據(jù)。

借口二

配偶不知道房屋買賣的情況

許多房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果夫妻一方不知道房屋買賣的情況，可能會導(dǎo)致合同無效，所以出賣人以此為借口毀約的情況比較常見。庭審中，法官會要求賣主提供其配偶不知道的證據(jù)，并詢問賣主為何沒有將出售的情況告訴其配偶。此外，買受人還可以在驗(yàn)房或簽訂合同時提供出賣人配偶在場的證據(jù)，包括證人證言、錄音錄像等，這樣法院就可以了解真實(shí)情況，做出判決。如果因配偶不知情導(dǎo)致合同無效，買受人也可以向出賣人追償相應(yīng)的損失。針對目前二手房買賣糾紛成倍增加的現(xiàn)狀，孫法官建議購房者應(yīng)從六個方面保護(hù)自己，規(guī)避風(fēng)險：

與二手房業(yè)主簽訂購房合同時，購房者應(yīng)提前考慮房價上漲帶來的潛在風(fēng)險，約定違約責(zé)任，必要時在簽訂合同前辦理過戶手續(xù)，應(yīng)盡快辦理，避免對方落后。你知道嗎