房東悄悄地把房子賣了嗎？承租人是否有優(yōu)先購買權（《合同法》有效期至2020年12月31日止）案情簡介：房東悄悄出售房屋2010年5月1日，原告陳某與被告林某簽訂房屋租賃協議，約定被告林某將房屋出租將位于XX市XX路某門店的房屋租賃給原告兩年，自2010年5月1日起至2012年4月30日止，雙方約定兩年租金2萬元，原告已支付租金。2012年4月15日，原告陳某與被告林某續(xù)簽房屋租賃協議，約定原告繼續(xù)租賃涉案房屋5年，自2012年5月1日至2017年4月30日，年租金1.5萬元，租金于每年5月1日前支付。2013年4月11日，原告通過郵政儲蓄銀行將2013年5月1日至2014年4月30日的租金15000元匯入被告林某賬戶。

2013年8月25日，第二被告口頭同意被告王某購買涉案房屋全部，被告王某向被告林某支付定金5000元。2013年9月5日，被告王某向被告林某支付購房款4萬元，被告林某向被告王某開具收據。2013年9月12日，兩被告簽訂房屋買賣協議，約定被告林某將涉案房屋出售給被告王某，總價34.5萬元，首付4.5萬元，其中貸款15萬元。剩余款項于2013年9月12日前付清，貸款轉入賬戶。如果被告林某再次違約，將給予雙倍賠償，賠償金額19.5萬元，以及被告王某的全部費用如果被告王某食言，支付給被告林某的房款將不予退還。同日，被告人王某向被告人林某匯款15萬元，2013年9月16日，原法院告知法院確認其對涉案房屋享有優(yōu)先購買權。法院判決：駁回原告的訴訟請求。

被告林某作為房屋所有人出售出租房屋時，應當在出售前的合理期限內通知原告承租人，原告在同等條件下有優(yōu)先購買權。第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的，人民法院不予支持承租人優(yōu)先購買房屋的主張。兩被告達成房屋買賣意向后，被告王某支付定金及部分購房款，向稅務部門繳納購房所需稅費，向評估機構繳納評估費，并向房管部門提交了《房屋權屬轉移登記申請書》，即兩被告因出售涉案房屋已進入房屋權屬變更登記程序，被告人王某為辦理權屬變更登記作了必要的準備，履行了義務。應當認為，被告人王某以善意第三人身份購買了涉案房屋，并履行了必要的房屋所有權登記手續(xù)?，F在原告主張優(yōu)先購買權，不利于市場交易的穩(wěn)定。兩被告簽訂的房屋買賣合同應當繼續(xù)履行，法院對原告確認優(yōu)先購買權的主張依法不予支持，毫無疑問?！睹穹ǖ洹肥┬星?，最高人民法院《關于審理城市房屋租賃合同糾紛具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“有下列情形之一的，承租人優(yōu)先購買房屋的請求，人民法院不予支持：（一）房屋共有人在審理城市房屋租賃合同糾紛時，享有優(yōu)先購買權；（二）出租人將房屋出售給配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母等近親屬，祖父母、孫子孫女；（3）出租人履行通知義務后，承租人未在15日內明確表示購買；（4）第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)?！?/P>

法律賦予承租人的優(yōu)先購買權屬于債權性質。債權行使的條件不是絕對的，而是分階段的。優(yōu)先購買權的行使只能發(fā)生在房屋買賣過程中辦理房屋過戶手續(xù)之前，而不能發(fā)生在房屋買賣的整個過程中。如果買受人是善意的，并已辦理了所有權登記手續(xù)，承租人的優(yōu)先購買權將喪失。本案中，被告人王某履行了房屋權屬登記手續(xù)，并善意按照上述法律規(guī)定，喪失了承租人陳某的優(yōu)先購買權。

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