根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，出賣人以認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保的，因一方當(dāng)事人的原因致使出賣人不能訂立商品房買賣合同的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還買受人。因此，預(yù)售合同仍然適用《定金法》。

案例分析

2015年4月18日，戴某與丈夫邱某作為乙方，與甲方某開發(fā)商簽訂《住宅訂貨協(xié)議》，約定乙方向甲方支付定金5萬元，并為甲方訂購一套房屋，面積248.26平方米，銷售單價7720元/平方米；如乙方選擇在甲方通知的簽約日前放棄已取得的房產(chǎn)購買權(quán)，或在合同到期日未簽約，5萬元定金不予退還；如甲方在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售給他人簽約之日，應(yīng)雙倍返還定金給乙方。

同一天，開發(fā)商開具收據(jù)稱收到戴某、邱某的定金5萬元，并通知戴某于4月25日與開發(fā)商簽訂正式的商品房預(yù)售合同。

戴相龍4月25日到開發(fā)商處洽談。因為他想在丈夫邱某回來后簽合同，所以要求推遲簽合同。開發(fā)商也表示同意，并沒有向戴某出示商品房預(yù)售合同文本。5月7日，戴某向開發(fā)商提交了一份書面意見，意見中稱：“2004年5月7日我與開發(fā)商簽訂合同時，要求所購房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)與樣板房一致，并刪除了“樣板房僅供參考，開發(fā)商保留本合同附件二“最終解釋權(quán)”。因為開發(fā)商不能給一個明確的答復(fù)，我需要改天再簽?！遍_發(fā)商銷售部副經(jīng)理廖先生在書面意見中指出：“客戶的意見已經(jīng)收到了。”5月9日，開發(fā)商告知戴某，因未于4月25日與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，違反了購房協(xié)議約定，沒收了原協(xié)議項下的定金。雙方發(fā)生糾紛后，談判失敗，戴某提起訴訟。首先，最高人民法院出臺了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》，規(guī)定出賣人以認(rèn)購、定購、預(yù)約等方式接受買受人定金的，等作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，出賣人因一方原因未能訂立商品房買賣合同的，應(yīng)當(dāng)依法履行；因不可歸責(zé)于雙方的原因致使商品房買賣合同不能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金退還給甲方買方。預(yù)付合同的意義在于在公平和誠實信用的原則下為雙方的進一步協(xié)商創(chuàng)造條件，最終達成一份正式、完整的合同。因此，在繼續(xù)協(xié)商的過程中，如果一方違反公平、誠實信用原則，或否認(rèn)聘任合同中約定的條件，或提出對方不能接受的不合理條件，或者拒絕繼續(xù)協(xié)商訂立商品房預(yù)售合同的，將構(gòu)成預(yù)售合同違約，應(yīng)當(dāng)按照預(yù)約合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，否則，以后，如果在公平、誠實信用的原則下進行協(xié)商，僅從自身利益出發(fā)，不能就其他條款達成一致，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同無法訂立的，將承擔(dān)違約責(zé)任，不可歸責(zé)于雙方。在這種情況下，應(yīng)終止預(yù)售合同，退還已付定金。

3。訂單協(xié)議中“到期不簽字”的理解。預(yù)約的功能是在公平和誠實信用的原則下為訂立本合同創(chuàng)造條件。從這種理解來理解訂貨協(xié)議中的“到期不簽字”，顯然不包括因不能歸責(zé)于雙方的原因而到期不簽字的情形。如果我們把“到期不簽”理解為不管什么原因，只要戴某到期不簽，就是違約。這勢必使戴某處于不利地位，要么失去定金，要么被迫無條件接受開發(fā)商提供的商品房預(yù)售格式合同，這顯然違背了公平和誠實信用原則。

4。事實上，戴某確實在4月25日到開發(fā)商那里簽了合同。因為他想在丈夫邱某回來后簽合同，所以要求推遲簽合同。開發(fā)商也同意了，沒有給他看商品房預(yù)售合同文本。此后，由于雙方未能就本合同附件二“樣板房僅供參考，開發(fā)商保留最終解釋權(quán)”的內(nèi)容達成一致意見，應(yīng)當(dāng)考慮的是，4月25日商品房預(yù)售合同未能簽訂的原因是雙方協(xié)商不成，雙方均無理由對購房協(xié)議表示遺憾。因此，不應(yīng)適用定金的處罰，開發(fā)商應(yīng)向戴某交納定金5萬元返還。你知道嗎