第一步

審核相關(guān)證明材料

**祥建律師事務(wù)所王穎律師表示，在交付房屋時(shí)，購房人應(yīng)審核開發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收記錄證明（即竣工驗(yàn)收記錄表）等材料。實(shí)踐中，一些開發(fā)商為了規(guī)避延遲交房的違約責(zé)任，在房屋尚未達(dá)到實(shí)際入住條件時(shí)通知購房者入住。因此，購房者要注意水、電、氣是否暢通，是否符合基本入住條件，是否擅自改變規(guī)劃。同時(shí)，應(yīng)要求開發(fā)商出示《商品房綜合驗(yàn)收記錄證明》，并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用說明書》等資料。否則，買受人有權(quán)拒絕接受該房屋，逾期交付由開發(fā)商負(fù)責(zé)。第二步不可抗力不是完全免責(zé)的，“如果延遲交付不是開發(fā)商的原因，也不一定免責(zé)賠償責(zé)任?！蓖醴f律師說，開發(fā)商對延遲交付的解釋是多種多樣的，比如惡劣天氣，小區(qū)設(shè)計(jì)變更等，因此他們以非開發(fā)商原因拒絕承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任。但非開發(fā)商原因不等于不可抗力。根據(jù)合同法的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。在沒有特別約定的情況下，只有在發(fā)生不可抗力的情況下，開發(fā)商才能免除遲延交付的賠償責(zé)任。開發(fā)商主張延期是不可抗力造成的，應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開發(fā)商就不能輕易免除遲延違約責(zé)任。第三步保留相關(guān)證據(jù)材料王穎律師提醒購房者注意保留相關(guān)證據(jù)材料。房屋遲延交付發(fā)生糾紛時(shí)，購房人一方面應(yīng)當(dāng)收集開發(fā)商遲延交付房屋的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留因遲延交付房屋造成額外損失的證據(jù)。

掌握好證據(jù)，無論是在與開發(fā)商的談判過程中，還是在訴訟中，都可以明確違約事實(shí)。我們可以根據(jù)合同條款要求約定的違約金。當(dāng)實(shí)際損失超過約定的違約金時(shí)，也可以要求開發(fā)商根據(jù)購房人的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，以充分利用事實(shí)維護(hù)其合法權(quán)益。第四步注意訴訟時(shí)效鑒于房屋交付延遲時(shí)間的不確定性，購房者應(yīng)注意訴訟時(shí)效。根據(jù)法律規(guī)定，買受人應(yīng)當(dāng)自交付之日起兩年內(nèi)向開發(fā)商索賠遲延交付的損失。開發(fā)商在訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張上述權(quán)利的，新的訴訟時(shí)效自自自開業(yè)之日起兩年內(nèi)重新計(jì)算。如果開發(fā)商遲遲不交房我們無能為力，我們可以向業(yè)主的律師咨詢律師網(wǎng)通過在線咨詢系統(tǒng)，請他們給你相應(yīng)的解決方案。你知道嗎