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寧波
誰擁有商品房外墻的所有權(quán)
首先，所有買家都擁有外墻的所有權(quán)。在房屋買賣法律關(guān)系中，外墻作為房屋結(jié)構(gòu)的一部分，是合同標(biāo)的物中不可缺少的一部分，應(yīng)當(dāng)與房屋一并交付。事實上，根據(jù)《商品房銷售分成規(guī)則》，該樓盤的所有購房者都已支付了外墻的全面積價款，而外墻也成為了受讓人產(chǎn)權(quán)的一部分。轉(zhuǎn)讓方的開發(fā)商實際已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了外墻，而這幢樓的所有共有產(chǎn)權(quán)人都因為取得了自己的專有產(chǎn)權(quán)而擁有了外墻共有產(chǎn)權(quán)。
由于房屋轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商成為非業(yè)主或獨立業(yè)主，他們不享有“單獨”處置外墻的權(quán)利。根據(jù)物權(quán)法原理，即使每份購房合同中的外墻使用權(quán)屬于非業(yè)主，也因開發(fā)商無權(quán)處分而無效，除非開發(fā)商與業(yè)主事先達(dá)成協(xié)議。第二，外墻應(yīng)由所有買家使用和管理。從理論上講，排他性部分的范圍指定為該單元房邊界墻的最后一道漆面，而從銷售、保險、稅收等外部關(guān)系方面，則計算邊界墻中心的面積。根據(jù)《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，外墻水平投影面積的一半計入單位內(nèi)部面積，另一半計入公共面積，但我們不能簡單地認(rèn)為外墻的一半是排他性的一半的外墻是共用的。此外，《物業(yè)管理條例》第五十五條還規(guī)定，“物業(yè)共用部位和設(shè)施用于經(jīng)營管理的，經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)。收入主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用?！?/P>
總之，鑒于外墻的使用權(quán)，只有全體共管產(chǎn)權(quán)人才能使用和受益于所有權(quán)的身份，行使這一權(quán)利必須經(jīng)過共管產(chǎn)權(quán)人的集體同意。你知道嗎
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法學(xué)學(xué)士學(xué)位，上海律師協(xié)會會員。自執(zhí)業(yè)以來，專注律師實務(wù)及法律研究，致力于經(jīng)濟(jì)糾紛、公司企業(yè)、損害賠償、婚姻繼承等民商事領(lǐng)域的訴訟、仲裁，非訴法律顧問、風(fēng)險防范等法律服務(wù)。秉承“遵法、敬業(yè)、誠信、高效”的執(zhí)業(yè)理念，致力于為客戶提供高質(zhì)量、高效率、全方位的法律服務(wù)，受到客戶的一致好評。在交通事故、婚姻繼承、債權(quán)債務(wù)、動拆遷、勞動人事等常態(tài)法律領(lǐng)域，有著獨到的見解及豐富的辦案經(jīng)驗。楊麗娟律師執(zhí)業(yè)以來成功辦理數(shù)百起訴訟、仲裁及非訴案件，為大中型企業(yè)及個人提供過大量法律顧問服務(wù)及專項法律服務(wù)。全面準(zhǔn)確提供法律分析及解決方案，善于解決復(fù)雜疑難案件。
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