2006年5月16日，位于信陽市雞公山腳下的李家寨鎮(zhèn)一村委會與前來洽談投資的鄭州市商人蘇某簽訂林地租賃合同。合同約定，村委會將村集體所有的8500畝山林以3萬元的價格“租”給蘇某70年。村委會主任尹某代表村委會簽字并加蓋村委會公章。蘇貞昌也簽字確認(rèn)。同年11月24日，雙方通過信陽市石河區(qū)公證處辦理了合同公證書。同年12月23日，蘇某通過信陽市石河區(qū)林業(yè)局辦理了林權(quán)證。2008年6月5日和10月15日，這張收據(jù)是尹某開的，尹某先后兩次收受了蘇某的“房租”3萬元。某村4個村民小組43戶150人的村民得知上述情況后，認(rèn)為村委會和蘇某的行為侵犯了自己的合法權(quán)益。劉某等27名村民于2010年6月自發(fā)組織向石河區(qū)法院提起訴訟，要求確認(rèn)村委會與蘇某簽訂的合同無效。河南省信陽市石河區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案的關(guān)鍵是確定某村委會與蘇某簽訂的合同性質(zhì)是土地租賃合同還是土地承包合同。農(nóng)村土地租賃合同是農(nóng)村土地所有人或使用人與承租人就農(nóng)村土地的占有、使用和收益所簽訂的合同。農(nóng)村土地承包合同是指農(nóng)村集體土地所有人或使用人與承包人就土地的占有、使用和收益所訂立的合同。從概念上講，這兩種合同沒有太大的區(qū)別，但在合同主體和合同期限上有明顯的區(qū)別。農(nóng)村土地作為一種特殊資源，國家以立法的形式予以明確規(guī)定。土地承包合同對土地租賃、土地承包及其成立條件作了詳細規(guī)定?！锻恋爻邪贤返谌龡l規(guī)定：“國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包采用農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的家庭承包方式，對不適合家庭承包方式的荒山、溝壑、丘陵、灘涂等農(nóng)村土地，可以采取招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式進行承包，第三十二條規(guī)定：“家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，依法可以轉(zhuǎn)租、出租、交換、轉(zhuǎn)讓或者以其他方式流轉(zhuǎn)。根據(jù)以上規(guī)定，可以看出農(nóng)村土地管理只能采取承包經(jīng)營制，不能采用租賃經(jīng)營制。經(jīng)許可的土地租賃只能是承包人在家庭承包后對外租賃，屬于土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的范圍，不能由農(nóng)村土地所有人即用人單位租賃。也就是說，出租人只能是承包土地后的承包人，而不是作為土地所有人的發(fā)包人。根據(jù)這一規(guī)定，在本案中，作為集體林地所有人的代表組織，XX村委會顯然無權(quán)與蘇XX簽訂林地租賃合同?！锻恋爻邪ā穼Σ煌耐恋爻邪谙拮髁嗣鞔_規(guī)定。第20條規(guī)定“林地承包期為30至70年”。在這種情況下，村委會與蘇某簽訂的合同中還規(guī)定，蘇某的開發(fā)經(jīng)營權(quán)為70年，而根據(jù)《合同法》，一般固定資產(chǎn)的租賃期限不能超過20年。土地承包法對本合同的期限有明確規(guī)定。從蘇某拿到的林權(quán)證內(nèi)容可以看出，“森林歸某某村委會所有，而蘇某在承包期內(nèi)有權(quán)開發(fā)利用山林……”這也可以證明，蘇某根據(jù)承包合同取得的權(quán)利實際上是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，與村委會簽訂的林地租賃合同實際上是土地承包合同。《土地承包法》第四十七條、第四十八條規(guī)定：“農(nóng)村土地以其他方式承包的，在同等條件下，發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人的，事先經(jīng)集體經(jīng)濟組織村民會議成員三分之二以上或者三分之三以上通過，并經(jīng)百分之二以上村民代表同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。在承包人不是某村村民的情況下，某村村委會召開村民會議，沒有召開村民代表會議，集體研究決定承包林地問題。也就是說，擅自將8500畝集體林地以3萬元的明顯低價承包給了集體經(jīng)濟組織外的蘇某，承包期最長70年，明顯違反了《農(nóng)村土地承包法》，觸犯了《中華人民共和國土地承包法》全村村民的權(quán)益。合同雖經(jīng)公證，但不涉及簽訂合同是否符合法定程序，是否侵害他人利益?！逗贤ā返谖迨l第五款規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。”。某村委會與蘇某簽訂合同，違反了“民主協(xié)商程序”的強制性法律，應(yīng)屬無效。蘇某雖已對合同進行了公證，并按合同取得了林權(quán)證，但不能認(rèn)為合同合法有效。

[點評與分析]

根據(jù)以上分析，我們可以看出村委會無權(quán)出租村集體林地，與蘇某簽訂的林地租賃合同實際上是為規(guī)避《土地承包法》相關(guān)強制性規(guī)定而簽訂的土地合同，其中違反了土地承包法關(guān)于合同主體、簽訂程序等強制性規(guī)定的有效合同。2010年8月10日，石河區(qū)法院依法判決，村委會與蘇某簽訂的林地租賃合同無效，雙方均不上訴。南天村委會退還蘇某3萬元。你知道嗎