規(guī)定購(gòu)房定金比例不得違法。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń穑鳛閭鶛?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。押金應(yīng)以書(shū)面形式約定。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在定金合同中約定交付定金的期限。定金合同自實(shí)際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的物數(shù)額的百分之二十。因此，根據(jù)上述法律的規(guī)定，認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定的認(rèn)購(gòu)保證金比例不得超過(guò)認(rèn)購(gòu)價(jià)款的20%。比如，如果購(gòu)房者想購(gòu)買(mǎi)的商品房?jī)r(jià)格為100萬(wàn)元，那么認(rèn)購(gòu)書(shū)規(guī)定的購(gòu)房定金不能超過(guò)20萬(wàn)元?！?a href='http://www.shkps.cn/sifajieshi/3.html' target='_blank' data-horse>擔(dān)保法司法解釋》第121條規(guī)定，當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過(guò)主合同標(biāo)的物20%的，人民法院不予支持。也就是說(shuō)，超過(guò)20%的部分不屬于定金，不適用定金處罰法。所謂定金罰則，是指?jìng)鶆?wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)作為價(jià)款或者追繳。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。比如，如果房?jī)r(jià)是100萬(wàn)元，但認(rèn)購(gòu)書(shū)上的定金是30萬(wàn)元，超出的10萬(wàn)元就不適用定金處罰。如果因開(kāi)發(fā)商原因不能簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)給予購(gòu)房者雙倍返還定金40萬(wàn)而不是60萬(wàn)。當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商必須將超出定金的10萬(wàn)元返還給購(gòu)房者，這樣購(gòu)房者才能拿到共計(jì)50萬(wàn)元。如何合理約定定金買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)中基本達(dá)成意向的，買(mǎi)受人支付定金，任何一方違約的，合同不能履行。實(shí)際支付定金的違約金，即：買(mǎi)方違約不能要求返還定金，賣(mài)方違約需要雙倍返還定金。如果購(gòu)房人全額付款購(gòu)房，資金充足，履行付款義務(wù)問(wèn)題不大，那么就要重點(diǎn)防范賣(mài)方違約。我們可以約定更高的定金，比如總價(jià)的20%，這樣會(huì)增加賣(mài)方的違約成本，促使其及時(shí)辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。相反，由于押金罰則是一把雙刃劍，如果貸款購(gòu)房者對(duì)辦理房貸沒(méi)有把握，就應(yīng)該適當(dāng)降低押金的支付比例，尤其是目前銀行嚴(yán)格審核貸款的情況。一旦貸款無(wú)法辦理，如果沒(méi)有其他約定，他將不得不承擔(dān)與賣(mài)方的違約責(zé)任。

買(mǎi)房時(shí)不能口頭約定交定金

私下買(mǎi)房時(shí)，只在交定金時(shí)口頭約定，沒(méi)有任何書(shū)面約定?？陬^協(xié)議不具有法律效力，不受法律保護(hù)。因此，消費(fèi)者應(yīng)強(qiáng)化法律觀念和自我保護(hù)意識(shí)，用法律手段保護(hù)自己的合法權(quán)益。

買(mǎi)房時(shí)要慎重交定金

在與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，有的買(mǎi)房人會(huì)向開(kāi)發(fā)商交一定數(shù)額的定金，但在不想買(mǎi)房時(shí)卻因?qū)r(jià)不高而拒絕退還定金，向開(kāi)發(fā)商索要定金以及其他原因。

在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人將通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定合同的方式接受購(gòu)房人的定金，作為簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的擔(dān)保。因一方當(dāng)事人原因未訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的，應(yīng)當(dāng)按照定金法的規(guī)定處理，即買(mǎi)受人無(wú)故不訂立合同的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)不退還定金；開(kāi)發(fā)商不訂立合同的，應(yīng)當(dāng)依法處理雙倍返還定金給買(mǎi)受人；因不可歸責(zé)于雙方的原因不能簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意的六點(diǎn)：（1）定金條款不是強(qiáng)制性的，只是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法決定是否訂立定金條款；（2）定金條款中應(yīng)注明不履行合同的具體情況；

（3） 雖然已經(jīng)訂立了定金條款，但合同只有在消費(fèi)者支付定金后才能生效；

（4）區(qū)分定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款是預(yù)付款，但預(yù)付款不適用于定金的罰款。

（5）謹(jǐn)防一些開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款和內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約。存款和存款在法律性質(zhì)上是不同的。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ街Ц抖ń?，作為債?quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)謨r(jià)或者追回。支付定金的一方不履行約定義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金屬于預(yù)付價(jià)款的一部分，不具有擔(dān)保性質(zhì)。收取定金的一方不履行協(xié)議的，交付定金的一方只能要求返還定金，不得雙倍返還。

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