2003年11月1日，乙方廖與甲方村民李、鄧、陳簽訂土地租賃協(xié)議。協(xié)議約定，甲方將甲方集體所有的約700畝土地出租給乙方，租期20年。甲方的簽字人是李、鄧和陳。本協(xié)議由村民委員會和鎮(zhèn)人民政府蓋章，但土地租賃未經(jīng)甲方村民集體決議批準。土地租賃協(xié)議上的簽字人李、鄧、陳不是村民選舉的代表。本協(xié)議簽訂后，乙方于2013年在租賃土地上種植桉樹，并砍伐全部桉樹。租賃期內(nèi)，乙方應每年向村民支付租金。2013年12月21日，甲、丙方劉簽訂《山地合同》，將上述租賃土地承包給劉。由于三方之間的爭議，甲方認為乙方簽署的《土地租賃協(xié)議》未經(jīng)集體同意無效，乙方與甲方李、鄧、陳村民簽署的《土地租賃協(xié)議》無效。乙方認為該土地已出租十年，村民每年收取租金，視為對本協(xié)議的認可，本合同應為有效合同。同時，乙方認為，甲、丙方未經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準簽訂的合同屬于一地兩租，損害了乙方利益，應為無效合同。因此，甲、乙雙方均向法院提起訴訟，確認對方簽訂的合同無效

法院認為，發(fā)包人應當取得三分之二以上的村民會議成員或三分之二以上的村民代表的同意農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，應當事先報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。被告廖與甲方村民李、鄧、陳簽訂的土地租賃協(xié)議未經(jīng)集體同意，違反了“民主協(xié)商程序”的強制性法律規(guī)定。因此，雙方于2003年11月1日簽署的土地租賃協(xié)議無效。丙方為非甲方集體的個人。其集體土地承包合同須經(jīng)甲方村民小組成員三分之二以上或村民代表三分之二以上同意，并經(jīng)鎮(zhèn)人民政府批準。因此，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三條的規(guī)定，雖然甲、丙方簽訂的合同已經(jīng)集體決議批準，但尚未報鎮(zhèn)人民政府批準，鑒于上述情況，該合同為無效合同，“國家實行農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度。農(nóng)村土地承包在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)實行家庭承包?；纳?、溝渠、丘陵、灘涂等不適合家庭承包的農(nóng)村土地，可以通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。”同時，第三十二條規(guī)定：“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權，可以依法通過轉(zhuǎn)包、租賃、交換、轉(zhuǎn)讓等方式轉(zhuǎn)讓。”由此可見，農(nóng)村土地管理只能采用合同管理制度，不能采用租賃管理制度。許可的土地租賃只能由承包人在家庭承包后出租，屬于土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)范圍，不能由農(nóng)村土地所有人即發(fā)包人出租。因此，甲方作為集體土地的所有人，無權與乙方簽訂土地租賃合同。乙方與李村民簽訂的土地租賃協(xié)議，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十七條和第四十八條，甲方的鄧和陳實際上是一份土地合同：“農(nóng)村土地以其他方式承包的，在同等條件下，集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先承包權。發(fā)包人將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人的，應當經(jīng)集體經(jīng)濟組織成員的村民會議成員三分之二以上同意集體經(jīng)濟組織或三分之二以上的村民代表提前?！耙曳讲皇羌追降募w村民，集體土地合同由集體約定。甲方的簽字人李、鄧、陳也不是村民代表。他們沒有權利在不召開村民會議或村民代表會議的情況下代表甲方將集體土地出租給乙方。因為雙方違反《民主協(xié)商程序法》的強制性規(guī)定，本應為無效合同，但本案爭議的焦點是村民的年度收租是否可以視為違約或追認。乙方已將該土地承包十年，甲方未提出異議，也未提起訴訟。是否超過法定訴訟時效。此外，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條，如果用人單位將農(nóng)村土地承包給集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人，事先征得村民會議成員三分之二以上或者集體經(jīng)濟組織成員三分之二以上村民代表的同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。由于甲、丙方簽訂的合同未報鎮(zhèn)人民政府批準，該合同是否無效，是否屬于待生效合同，該土地合同是否有效，只要符合《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條的規(guī)定，它必須滿足兩個有效的要求。一是必須經(jīng)村民集體三分之二以上或者三分之二以上的村民代表同意；二是報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準。這兩個要素都是不可或缺的。乙方與甲方李、鄧、陳村民簽訂的土地租賃協(xié)議違反了“民主協(xié)商程序”的強制性法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第52條，“違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效?！庇捎跓o效合同從一開始就是無效的，原告的起訴沒有超過法定訴訟時效。因此，雙方簽訂的土地租賃協(xié)議為無效合同。甲、丙方簽訂的土地承包合同雖經(jīng)甲方集體決議通過，但未報鎮(zhèn)人民政府批準，屬無效合同。為此，法院根據(jù)上述規(guī)定作出了相應判決，以確定農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性和合法性，保護村民和集體的合法權益