2014年，小劉所在的單位為員工建了一座集資房。小劉已經(jīng)有了房子，還參與了籌款。2014年12月，他與小張簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將能拿到的集資房出售給小張，總價18萬元。然而，此時這個地區(qū)的房價卻比兩年前翻了一番。小劉起訴法院，以雙方在簽訂合同時未取得房產(chǎn)證，無權(quán)處分為由，確認合同無效并返還房屋。持有無效意見的主要原因是：

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定“未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)”不得轉(zhuǎn)讓，合同法“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”無效，第八十八條規(guī)定“一方當(dāng)事人經(jīng)對方當(dāng)事人同意，可以將其在合同中的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人”。因職工未取得權(quán)屬證明和單位同意，轉(zhuǎn)讓無效。另外，有人認為這種行為屬于《合同法》規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的行為，因此是無效的。律師點評：近年來，單位工作人員集資建房過戶時有發(fā)生，糾紛也屢見不鮮。由于房價上漲等原因，為了從房價上漲中獲得利益，轉(zhuǎn)讓方往往以此為由主張合同無效。無權(quán)屬證明的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議是否有效，當(dāng)事人之間的轉(zhuǎn)讓是房屋所有權(quán)還是集資房屋的資格，是眾多爭議的焦點。近年來，理論界的認識趨于統(tǒng)一，物權(quán)法的實施，處理這一問題的思路已經(jīng)非常明確：雖然城市房地產(chǎn)管理法沒有按照規(guī)定對依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓，但這只是對物權(quán)行為的限制，而不是對債權(quán)行為的限制。房屋買賣分為兩個程序：一是簽訂房屋買賣合同，發(fā)生債務(wù)關(guān)系，雙方受協(xié)議約束；二是過戶登記，即發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動。第三十七條不轉(zhuǎn)讓，是指不發(fā)生物權(quán)變動，即房地產(chǎn)管理部門不辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，而不辦理債權(quán)合同的訂立和債權(quán)行為的發(fā)生。在本案中，買賣雙方的房屋實際上是集資房屋受益人資格的轉(zhuǎn)讓，該行為確立為債權(quán)行為，合同合法有效。你知道嗎