【案例】

a公司未取得該商鋪的預(yù)售許可證，與李先生簽訂了《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，約定李先生可以通過(guò)支付認(rèn)購(gòu)款獲得該商鋪的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。該店正式認(rèn)購(gòu)時(shí)，a公司應(yīng)優(yōu)先讓李先生購(gòu)買。雙方還就認(rèn)購(gòu)面積和價(jià)格達(dá)成一致，但未就樓號(hào)和戶型達(dá)成一致。李先生按照合同約定支付了認(rèn)購(gòu)款。在取得預(yù)售許可后，a公司在沒(méi)有通知李某前來(lái)認(rèn)購(gòu)的情況下，將該店全部售罄。這本書(shū)的有效性有爭(zhēng)議。關(guān)于“店鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)”的有效性，主要有兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為“店鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)”無(wú)效，因?yàn)閍公司出售時(shí)沒(méi)有預(yù)售許可證。第二種意見(jiàn)認(rèn)為，“商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)”是有效的，因?yàn)槿绻鸻公司在起訴前取得了商品房預(yù)售許可證，認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)視為有效，a公司不履行告知義務(wù)，構(gòu)成根本違約。李某可以向A公司要求實(shí)際履行以外的其他違約責(zé)任。

[管理分析]

筆者同意第二種關(guān)于“店鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)”有效性的意見(jiàn)，理由如下：

首先，根據(jù)《商業(yè)法解釋》第二條的規(guī)定房屋買賣合同：“出賣人未取得《商品房預(yù)售許可證》證明的，與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同視為無(wú)效，但商品房預(yù)售許可證在起訴前取得，明確的，可視為“有效”。a公司在起訴前已取得商品房預(yù)售許可證，還應(yīng)確認(rèn)該店認(rèn)購(gòu)書(shū)有效。其次，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第五條的規(guī)定，商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定協(xié)議中有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同主要內(nèi)容的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任已按約定接受購(gòu)房?jī)r(jià)款的，在a公司與李先生簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)中，該約定確認(rèn)為《商品房買賣合同》，雙方約定認(rèn)購(gòu)面積和房?jī)r(jià)，李先生按約定支付了認(rèn)購(gòu)款，所以《商鋪認(rèn)購(gòu)書(shū)》應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣合同。同時(shí)，《合同法解釋（二）》第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立有爭(zhēng)議，人民法院可以確定當(dāng)事人的名稱、標(biāo)的物和數(shù)量的，一般認(rèn)定合同成立。法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！本C上所述，a公司與李先生簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)成立。如a公司未通知李先生認(rèn)購(gòu)，則a公司的行為構(gòu)成違約，a公司開(kāi)發(fā)的商鋪全部售罄，致使簽訂合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，a公司的違約行為構(gòu)成根本違約。此外，根據(jù)《合同法》第110條，“一方當(dāng)事人不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，另一方當(dāng)事人可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）在法律上或者事實(shí)上不能履行的；（2） 債務(wù)標(biāo)的不適合強(qiáng)制履行或者履行成本過(guò)高的；（三）不適合強(qiáng)制履行或者履行成本過(guò)高的；（三）債權(quán)人未在合理期限內(nèi)要求履行的?！痹谶@種情況下，a公司對(duì)李先生的違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于a公司已將已開(kāi)發(fā)的商鋪全部售罄，a公司不可能對(duì)李某實(shí)際履行的違約責(zé)任承擔(dān)，構(gòu)成無(wú)能力履行。李某不能要求a公司承擔(dān)實(shí)際履行的違約責(zé)任。我們只能要求承擔(dān)實(shí)際履行以外的其他違約責(zé)任。

綜上所述，雖然尚未取得預(yù)售許可證，但只要不違法，合同仍然有效。相信在閱讀了以上介紹后，您對(duì)未取得預(yù)售許可證而簽訂的協(xié)議的法律知識(shí)有了一定的了解。如果您對(duì)此有任何法律問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律師網(wǎng)，他會(huì)給你一個(gè)專業(yè)的答案。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師