至于抵押貸款的主體，一是普通農(nóng)民利用自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押；二是家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體利用轉(zhuǎn)讓的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行抵押。對(duì)于前者，由于土地經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于自己，可以在第二輪合同期內(nèi)以剩余期限的經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押。我國(guó)大部分地區(qū)都是在1998年進(jìn)行第二輪承包，承包期為30年，第二輪承包期為2028年，剩余土地經(jīng)營(yíng)權(quán)期限為10年以上。為了防范和降低風(fēng)險(xiǎn)，金融部門可以對(duì)剩余期限進(jìn)行貼現(xiàn)。如平羅縣金融機(jī)構(gòu)一般將剩余期限減半處理，農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額=土地資產(chǎn)價(jià)格×面積×第二輪合同剩余期限×1/2。對(duì)于家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社和農(nóng)業(yè)企業(yè)等新實(shí)體，其土地經(jīng)營(yíng)權(quán)將被轉(zhuǎn)讓。雖然土地出讓合同期限長(zhǎng)，至少3-5年，而且很多都到了第二輪合同到期，但新經(jīng)營(yíng)者繳納的出讓金一般每年繳納一次。因此，可以認(rèn)為，只有在新主體繳納了轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，經(jīng)營(yíng)權(quán)才能真正轉(zhuǎn)讓。由于出讓金每年支付一次，新主體僅擁有當(dāng)年的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。因此，新主體的抵押貸款期限僅為一年，經(jīng)轉(zhuǎn)戶農(nóng)民同意，只能按一年經(jīng)營(yíng)權(quán)計(jì)算額度。為了降低操作風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)可以對(duì)新主體給予一定的優(yōu)惠，您可以在第二年歸還貸款，并在支付流通費(fèi)后再次申請(qǐng)貸款。新增主體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款金額=土地資產(chǎn)價(jià)格×面積×折價(jià)。

調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，由于農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款剛剛起步，相關(guān)配套制度不完善，嚴(yán)重影響了雙方的積極性和試點(diǎn)工作。迫切需要從以下四個(gè)方面完善相關(guān)制度安排。一是土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)制。土地資產(chǎn)評(píng)估是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押的重要前提，也是一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。目前，我國(guó)普遍缺乏專門的土地資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和相關(guān)的抵押資產(chǎn)評(píng)估方法。金融部門一般采用以土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)簡(jiǎn)單計(jì)算抵押資產(chǎn)價(jià)格的方法，不考慮種植品種、土地設(shè)施投資等因素，這使得資產(chǎn)價(jià)格在一定程度上扭曲，不利于真正發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)格。建議依托當(dāng)?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，如土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，構(gòu)建土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估專業(yè)服務(wù)機(jī)制。當(dāng)然，我們也可以依靠專業(yè)的評(píng)估公司進(jìn)行抵押土地資產(chǎn)評(píng)估。各地可以制定科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，包括土地流轉(zhuǎn)價(jià)格、種植品種、設(shè)施投資、土地生產(chǎn)條件等綜合指標(biāo)。二是土地資產(chǎn)處置機(jī)制。抵押資產(chǎn)能否得到有效處置，是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款能否持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。也就是說，一旦抵押貸款出現(xiàn)問題，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)必須有暢通的處置渠道，分散金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。構(gòu)建農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押處置機(jī)制，關(guān)鍵是要完善和完善縣鄉(xiāng)三級(jí)土地流轉(zhuǎn)體系，完善相關(guān)功能，將農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押處置納入土地流轉(zhuǎn)體系，再次實(shí)現(xiàn)流通，使系統(tǒng)成為連接農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)的樞紐。需要重申的是，抵押資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)不涉及農(nóng)民的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。農(nóng)民在合同期內(nèi)不能抵押，因此農(nóng)民不存在永久性土地?fù)p失的風(fēng)險(xiǎn)。三是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。一般來說，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款是一個(gè)新生事物，尚處于起步階段。由于農(nóng)業(yè)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)高、農(nóng)地抵押貸款資金規(guī)模小、交易成本高的弱勢(shì)產(chǎn)業(yè)，在目前資產(chǎn)評(píng)估處置機(jī)制尚未完全建立的情況下，如果風(fēng)險(xiǎn)完全由金融機(jī)構(gòu)和農(nóng)戶承擔(dān)，這項(xiàng)工作很難開展。為了順利推進(jìn)這項(xiàng)工作，可以在試點(diǎn)初期由政府和金融機(jī)構(gòu)共同設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金。在發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以用一定比例的資金來補(bǔ)償金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，從而降低金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)試點(diǎn)實(shí)施到一定階段，抵押資產(chǎn)的相關(guān)處置機(jī)制相對(duì)順暢時(shí)，可以適時(shí)退出風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押完全由市場(chǎng)決定。需要指出的是，金融風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要由市場(chǎng)承擔(dān)，政府風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金的比例不宜過高，更不能完全由政府承擔(dān)。否則，就可能存在金融機(jī)構(gòu)放松預(yù)審、甚至信貸方串通等道德風(fēng)險(xiǎn)。筆者建議在試點(diǎn)初期，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金的比例應(yīng)在60%左右，并逐步降低，以增強(qiáng)雙方的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和交易的可持續(xù)性。第四，農(nóng)村信用體系。從目前試點(diǎn)情況看，在開展農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押業(yè)務(wù)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)是否向農(nóng)民貸款的決定，實(shí)質(zhì)上并不是由農(nóng)民向金融機(jī)構(gòu)抵押的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)決定的，但由金融機(jī)構(gòu)綜合考慮農(nóng)民的歷史聲譽(yù)、產(chǎn)業(yè)前景、還款能力等因素。也就是說，當(dāng)前發(fā)展的農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押，實(shí)質(zhì)上還是一種信用貸款，只是通過農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押來進(jìn)一步提升農(nóng)民的信用。造成這種狀況的主要原因是農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押剛剛起步，相關(guān)配套制度建設(shè)還很落后，農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)難以獨(dú)立承擔(dān)抵押物的作用。在農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)的初始階段，將農(nóng)民信用狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)相結(jié)合是合理的。這就要求各地加快農(nóng)村信用體系建設(shè)，建立農(nóng)民信用檔案和信用評(píng)級(jí)，同時(shí)開展信用家庭農(nóng)場(chǎng)、信用農(nóng)民專業(yè)合作社和信用農(nóng)業(yè)企業(yè)的評(píng)級(jí)工作，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村信用體系全覆蓋，為各類主體進(jìn)行農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押提供信貸支持。

此外，對(duì)于農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)工作，各地要加強(qiáng)人才隊(duì)伍和組織體系建設(shè)，特別要重視各級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系的功能，移交農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)評(píng)估工作，對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系進(jìn)行抵押資產(chǎn)處置、貸款意向登記和初審。政府要加大對(duì)農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押工作的政策支持力度，在稅收、評(píng)估、存款準(zhǔn)備金等方面實(shí)行差別化政策，激發(fā)金融機(jī)構(gòu)參與農(nóng)地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押工作的積極性正確的。你知道嗎