1、 土地流轉(zhuǎn)有兩種方式：一種是土地所有人有償或無償將土地所有權轉(zhuǎn)讓給他人；另一種是土地家庭承包經(jīng)營中，土地流轉(zhuǎn)是指承包人自行發(fā)現(xiàn)標的物，第三人履行合同的行為給雇主而不是他自己。

1。土地所有人有償或者無償將土地所有權轉(zhuǎn)讓給他人。支付的是生意，免費的是禮物或遺贈。土地流轉(zhuǎn)只能發(fā)生在土地私有制社會。農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)的社會主義改造基本完成后，土地由私有制轉(zhuǎn)為公有制，不允許土地流轉(zhuǎn)。但是，土地使用權可以依法轉(zhuǎn)讓。受讓人只有土地使用權，所有權仍然屬于國家或者集體。在土地家庭承包經(jīng)營中，土地流轉(zhuǎn)是指承包人自行發(fā)現(xiàn)標的物，第三人代替自己向發(fā)包人履行合同的行為。雖然轉(zhuǎn)讓合同的內(nèi)容不變，但它改變了承包人，終止了原承包人與發(fā)包人之間的權利義務關系，確立了受讓人與發(fā)包人之間的權利義務關系。土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓時，承包人與第三人應當簽訂書面協(xié)議。交易雙方應當申請轉(zhuǎn)讓、讓與，交易各方應當申請過戶手續(xù)。同時，還應提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界線圖、房屋產(chǎn)權證、法人資格證、委托書、身份證明等資料，承辦人收到申請后，應當對有關資料進行詳細審查，并提供證明這塊土地的狀況。承攬人未按照出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的，未通知承攬人抵押、查封、出租土地的，權屬不明或者圍繞土地發(fā)生糾紛的，承攬人不得辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)在15天內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓各方。改變土地用途的，應當征求規(guī)劃部門的意見。轉(zhuǎn)讓時需要分割的，應當征求房地產(chǎn)主管部門的意見。

3。實地調(diào)查應與有關資料相比較。確需分割轉(zhuǎn)讓的，應當考慮土地利用率、出路等權利等因素，通過測繪確定土地的面積和面積，必要時應當經(jīng)鄰居簽字同意。土地價格評估，并提供評估報告和轉(zhuǎn)讓協(xié)議審查報告。如果轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格，建議市政府優(yōu)先購買；如果價格過高，可以建議采取必要的調(diào)控措施。填寫轉(zhuǎn)讓審批表，認真核對原審批文件、評估報告、規(guī)劃意見等信息，完整、準確、整潔地填寫用途、價值、期限等內(nèi)容。審批內(nèi)容包括費用表和調(diào)劑審批表。收費表經(jīng)主任簽字后，經(jīng)辦人應攜帶完整的調(diào)劑檔案和調(diào)劑審批表報中心、局領導審批。

7。繳納相關稅費。登記號核定后，還可以到產(chǎn)權部門簽訂補充轉(zhuǎn)讓合同和審批前的審批單號。移交檔案和產(chǎn)權部門應當統(tǒng)一保管，每年交檔案室保管。土地使用權變更登記代理人應當根據(jù)補充出讓合同、出讓審批表、付款單等填寫《變更登記審批表》辦理變更登記，變更登記審批表可以與出讓審批表一并報送審批。

3。土地出讓所需材料出讓人應提交的材料：

1、土地證原件或土地證明材料

2、土地出讓合同原件

3、向稅務局提交的土地增值稅證明材料

4、土地評估報告

5、地圖資料

6、土地出讓專項審計報告

7、營業(yè)稅證明材料

受讓方需提交的材料：

1、項目審批原件

2、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明材料等

3、契稅證明移交財政局

4、符合城市規(guī)劃部門批準的規(guī)劃的地圖資料

雙方共同提供的資料：

1、土地出讓申請

2、土地使用權出讓合同

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