稅收政策。企業(yè)所得稅《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)政策性搬遷、處置所得有關(guān)企業(yè)所得稅處理的通知》（國稅函[2009]118號）規(guī)定，企業(yè)政策性搬遷、處置所得是指整體搬遷（含部分搬遷）（二）因政府城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等政策原因，企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入或者相關(guān)資產(chǎn)處置收入，通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地使用權(quán)出讓收入。企業(yè)的政策性搬遷、處置所得，應(yīng)當(dāng)按照下列方式處理：

（1）根據(jù)搬遷方案，企業(yè)應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)或者異地重建后轉(zhuǎn)為新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)，并使用搬遷、處置所得企業(yè)購置或者建造與固定資產(chǎn)性質(zhì)相同或者類似的固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)（以下簡稱置換），或者改造其他固定資產(chǎn)，或者進(jìn)行技術(shù)改造、安置職工，搬遷、處置所得扣除固定資產(chǎn)置換、改良費(fèi)用、技術(shù)改造費(fèi)用、安置職工費(fèi)用后的余額，計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。（二）企業(yè)沒有固定資產(chǎn)置換、改良、技術(shù)改造或者購買其他固定資產(chǎn)的計(jì)劃或者項(xiàng)目報(bào)告的，以搬遷收入加上出售各類拆遷固定資產(chǎn)收入，扣除各類拆遷固定資產(chǎn)的折現(xiàn)值和處置費(fèi)用后，計(jì)入企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

（3）企業(yè)利用政策性搬遷、處置所得購買、改良的固定資產(chǎn)，其折舊、攤銷可按現(xiàn)行稅收規(guī)定計(jì)算，在企業(yè)所得稅前扣除。

（4）企業(yè)取得的搬遷收入或者處置收入，自計(jì)劃搬遷的下一年起五年內(nèi)，不計(jì)入當(dāng)年應(yīng)納稅所得額。五年內(nèi)搬遷完成的，企業(yè)搬遷收入按上述規(guī)定處理。營業(yè)稅及附加稅費(fèi)《營業(yè)稅稅目說明（試行）》第八條規(guī)定，土地所有人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、土地使用者將土地使用權(quán)返還土地所有人的行為，不征收營業(yè)稅。因此，企業(yè)政策性搬遷收入不需要繳納營業(yè)稅。此外，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅[2003]16號）第三條規(guī)定，單位和個(gè)人出售、轉(zhuǎn)讓所購不動產(chǎn)或者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，以總收入減去原收入的差額為營業(yè)額購買或者轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)的價(jià)款。因此，企業(yè)將土地、建筑物轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)公司，需要繳納營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加。《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，國家建設(shè)依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，國家建設(shè)依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指政府因城市實(shí)施規(guī)劃和國家發(fā)展需要征用、收回的房地產(chǎn)建筑。因此，符合條件的企業(yè)政策性搬遷所得不需要繳納土地增值稅，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。根據(jù)《印花稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號），對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)出讓合同、土地買賣合同征收印花稅商品房。因此，搬遷企業(yè)取得的土地使用權(quán)出讓收入部分，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人為契稅納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅?？梢姡髽I(yè)政策性搬遷收入無需繳納契稅。

案例

A公司是位于中國某市的營利性加工企業(yè)，為增值稅一般納稅人，適用企業(yè)所得稅稅率為25%。a公司生產(chǎn)區(qū)位于老城區(qū)，廠房面積小，交通擁擠，貨物進(jìn)出不便。幾年前，A公司在城郊購置了大量的辦公、倉儲用地，并預(yù)留了生產(chǎn)用地。近年來，不少房地產(chǎn)開發(fā)商都提出了對老城生產(chǎn)區(qū)的購買意向。此外，據(jù)了解，政府正在制定規(guī)劃，有可能將a公司老城區(qū)的生產(chǎn)用地納入規(guī)劃。為此，公司決策層分析，生產(chǎn)區(qū)遲早會搬遷，如何合理配置土地，讓企業(yè)獲得最佳效益，需要提前規(guī)劃。

A公司位于老城區(qū)生產(chǎn)區(qū)，占地60畝，為租賃土地。原價(jià)1200萬元。a公司在該地塊上建造的房屋原值800萬元，賬面余額200萬元（不計(jì)殘值率）。根據(jù)目前的情況，有兩種選擇。一是獨(dú)立轉(zhuǎn)讓。通過土地交易中心公開掛牌轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，附近區(qū)域參考地價(jià)為每畝100萬元。二是納入規(guī)劃，由政府收回。政府將給予拆遷補(bǔ)償。在下面的比較分析中，將不考慮按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用。

選項(xiàng)1，獨(dú)立轉(zhuǎn)讓。假設(shè)每畝轉(zhuǎn)讓100萬元，轉(zhuǎn)讓收入=60×100=6000萬元；應(yīng)交營業(yè)稅=（6000-1200）×5%=240萬元；城建稅及教育費(fèi)附加=240×7%+3%=24萬元；應(yīng)交印花稅=6000×0.5%=3萬元；房屋建筑物賬面余額為200萬元，重置成本價(jià)1000萬元，成新折現(xiàn)率50%，則評估價(jià)=1000×50%=500萬元，扣除總額為1200+500+240+24+3=1967（萬元），增值額=6000-1967=40.33（萬元），增值率=4033△1967=205.03%，應(yīng)交土地增值稅=4033×60%-1967×35%=17.3135萬元。土地出讓利潤=6000-1200-200-240-24-3-1731.35=260165萬元，應(yīng)交企業(yè)所得稅=2601.65×25%=6504125元，稅后凈利潤=260385-6509625=19528875元。方案二：政府退出。a公司積極協(xié)調(diào)，將土地納入政府規(guī)劃。假設(shè)政府對土地價(jià)格每畝補(bǔ)償70萬元，對地上建筑物補(bǔ)償300萬元，補(bǔ)償總額為60×70+300=4500萬元，應(yīng)交印花稅4500×0.5%=22.5萬元。政府收回土地時(shí)，a公司無需繳納相關(guān)營業(yè)稅、土地增值稅等稅費(fèi)。據(jù)測算，根據(jù)搬遷方案，a公司計(jì)劃在搬遷后三年內(nèi)恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)為新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。計(jì)劃投資6000萬元，用企業(yè)搬遷收入購置新房、新樓及相關(guān)設(shè)施。政府對此的補(bǔ)償不征收企業(yè)所得稅。土地賬面余額1200萬元，房屋建筑物賬面余額200萬元，凈利潤4500-1200-200-2.25=3097.75萬元。

綜上所述，方案1的收入比方案2多，但方案2有政策支持，利潤更高。因此，企業(yè)應(yīng)積極爭取納入政府規(guī)劃，最好由政府給予補(bǔ)償。

政府補(bǔ)償?shù)貎r(jià)每畝45萬元，補(bǔ)償?shù)厣辖ㄖ?00萬元，補(bǔ)償總額為60×45+300=3000萬元，應(yīng)繳納印花稅3000×0.5%。=1598.5萬元，則方案2的凈利潤為3000-1200-200-1.5=1598.5萬元