1、 什么是小產(chǎn)權(quán)房？

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設的不繳納土地出讓金和其他費用的房屋。其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的，也叫“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”“小產(chǎn)權(quán)房”不是一個法律概念，而是在社會實踐中形成的一個習慣用語。沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售證，購房合同也不會在國土房管局備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國家相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”是不允許確權(quán)發(fā)證的，不受法律保護。其次，購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風險？（1）法律效力“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般無效。但也要區(qū)別不同情況：

對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，房屋買賣合同有效。

將房屋出售給鄉(xiāng)外人員的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準，合同視為有效。

未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準，將房屋出售給鄉(xiāng)外人員，未實際履行合同或者買受人未實際居住、使用房屋的，合同無效。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓“小產(chǎn)權(quán)房”不能取得正式的房地產(chǎn)權(quán)證，不構(gòu)成不動產(chǎn)合法產(chǎn)權(quán)。也就是說，產(chǎn)權(quán)小的房子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓或者出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時，對住宅的保值增值也有一定的影響。（3） 政策風險在購買在建小產(chǎn)權(quán)房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并支付房價后，如果有關(guān)部門對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設項目進行整改，部分項目可能會被叫停甚至被迫拆除。購房者將面臨拿不到房子、不能及時領房款的尷尬局面。

購房后國家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具有國家承認的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，因此不能取得產(chǎn)權(quán)的拆遷補償，也不能取得拆遷補償由于實際使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)補償相比是很少的。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定限制，開發(fā)建設缺乏監(jiān)管，對購房者的利益造成一定影響。同時，沒有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。

目前，我們并不在乎小產(chǎn)權(quán)房的價格比商品房便宜多少，但小產(chǎn)權(quán)房也需要我們花錢買。一旦出現(xiàn)問題，不僅買房子的錢不會回來，而且房子也拿不到?？梢哉f，我們會賠錢又賠錢。你知道嗎