公房拆遷和租賃資格的確定有什么問題。根據產權單位的不同，有國家直接管理、單位自行管理、事業(yè)單位委托管理的公房。近年來，隨著改造工程的逐步推進，老公房被納入拆遷改造范圍進行拆遷。裝修往往涉及到公房租戶和補償對象的資格認定。由于相關法律法規(guī)的缺失，很容易帶來公房租戶變更、拆遷補償安置等引發(fā)的矛盾。在現實生活中，由于公房拆遷補償是一筆巨款，公房承租人家庭內部在具體的利益劃分上存在著很大的爭議和激烈的矛盾。為了避免麻煩，政府的公房管理部門通常拒絕就公房租賃糾紛作出積極的決定，而不是政府的回應。這樣一來，當事人本身無法達成協(xié)議，而政府公房管理部門又拒絕，于是當事人只好起訴法院解決問題。要想通過起訴法院來解決這個問題，有幾個問題：是民事訴訟還是行政訴訟，起訴誰，案由是什么，應根據不同情況提起不同的訴訟。根據《北京市高級人民法院關于受理公房租賃直接管理糾紛的意見》（京高發(fā)〔2003〕350號，2003年11月27日）規(guī)定，公房租賃直接管理引發(fā)的各類糾紛，包括民事法律性質的糾紛和行政法律性質的糾紛，應當區(qū)別對待。因違反房屋保護、維修等權利義務發(fā)生的糾紛，公共住房直接主管承租人在履行公共住房直接主管租賃合同期間，與政府公共住房管理部門或者公共住房直接主管經營管理單位簽訂的合同約定的承租人的房屋租金支付和變更，應當按照約定辦理作為民事案件處理。

直接負責公共住房的承租人死亡后，承租人共同居住人向政府公房管理部門或者公房直接主管業(yè)務管理單位提出變更公房直接主管承租人的訴訟，屬于行政訴訟?！兑庖姟丰槍砍凶馊思捌浼彝コ蓡T與政府公房管理部門或者公房管理直接主管單位之間的糾紛。至于家庭成員內部的糾紛，因家庭成員達成的家庭協(xié)議的內容或效力而產生的糾紛屬于另一種法律關系，需要通過單獨的民事訴訟解決。如果家庭成員之間以及部分家庭成員與政府公房管理部門在承租人資格問題上發(fā)生糾紛，這兩起糾紛或訴訟該如何處理？它們應該分開歸檔，一起歸檔，還是一個歸檔？當一個訴訟被提起時，應該提起哪一個訴訟？這些都應根據案件的具體情況選擇對當事人最有利的訴訟方案。

公共住房承租人資格問題主要涉及老年人租住單位或其他公共住房并長期居住，子女早年與父母同住，分居后從公共住房遷往其他住宅，但目前的住房條件不符合房改標準，有的子女買房后仍居住在父母租住的公房內，一個或多個子女在父母去世后繼續(xù)居住在公房內，但沒有將承租人變更到房管局。近年來，隨著北京城市建設的快速發(fā)展，危舊房改造涉及面廣，不少公租房面臨拆遷。但根據北京市相關規(guī)定，公租房如果被拆遷，承租人可以得到相應的補償。因此，公租房、拆遷補償等法律問題糾纏在一起，引發(fā)家庭糾紛，影響和諧和社會穩(wěn)定。解決承租人資格問題是解決拆遷補償安置問題的前提。公房拆遷涉及多方利益分配。第一個問題是公屋租戶的資格問題。根據不同情況，有幾種情況需要確定公房承租人的資格：

1。一般來說，原租客還活著，沒有發(fā)生租客變動，賠償對象當然是原租客；

2。承租人依法變更，變更后的承租人是公租房的新承租人，在拆遷中取得補償和利益的權利；但在這種情況下，會出現不符合規(guī)定、侵害成員利益的變更。其他被侵害的家庭成員，可以向公房管理部門或者公房直接主管單位申請撤銷原變更。政府公房管理部門或者直接負責的公房管理單位拒絕變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院依法撤銷；

3。原房客去世后，部分同住公房的家屬繼續(xù)居住，因沒有拆遷補償，一直沒有變化。由于拆遷補償涉及的利益分歧較大，家庭成員對變更承租人的問題存在不同意見。公房承租人資格如何認定？一是要根據實際居住條件和租金支付情況確定。二是原承租人死亡或者遷出后，與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住，并向政府公房管理部門或者直管公房管理單位繳納租金。這是與政府公房管理部門在實際公房租賃關系中的糾紛，實際居住的家庭成員成為實際的公房承租人。由于公租房登記沒有變更，公租房承租人身份不明確，容易被其他當事人質疑。在這種情況下，實際承租人應向政府公房管理部門申請確認或變更。政府公房管理部門經審查認為符合北京市公房承租人條件的，應當予以變更。符合公共住房承租人條件，但政府公共住房行政主管部門或者公共住房經營管理直接主管單位不變更的，當事人可以向法院提起行政訴訟，請求法院作出變更判決。法院作出變更判決生效后，當事人可以向政府公房管理部門或者直接主管的公房管理單位申請變更。

根據規(guī)定，申請變更公房承租人應當符合下列基本條件：

1，原承租人死亡或者搬遷；

2，與原承租人戶籍相同；

3，原承租人的家庭成員；

4，與原承租人同住兩年多；

5，沒有其他住房。公共房屋租賃的法律關系不能等同于一般租賃合同的法律關系，公共房屋租賃的直接管理具有公益性分配和特殊關系的性質，不同于一般的民事租賃關系。在公房租賃關系的直接管理中，承租人的資格、租賃期限、租金標準、出租人的權限、出租人與承租人之間的權利義務由政府有關部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人意思自治的范圍而承租人則減至最低限度。政府公房管理部門具有民事主體和行政主體的雙重身份，具有民法上的出租人和行政法上的管理人的雙重角色。在公共房屋租賃合同關系的直接管理中，當涉及房屋保護、維修、房屋租金支付糾紛時，房屋管理一般作為民事主體出現，與承租人具有平等的法律地位。因此，本案也應作為民事案件處理。但在涉及當事人租賃資格審查的關系中，出現了房管局管理人的角色，應將該案作為行政案件處理。作為公司的直接主管單位