1、 如何評(píng)價(jià)溫室的拆遷

一般來說，溫室拆遷的評(píng)價(jià)方法是審查拆遷人的房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告。評(píng)審的主要內(nèi)容是評(píng)審機(jī)構(gòu)是否合格，評(píng)審機(jī)構(gòu)是否依法遴選，評(píng)審機(jī)構(gòu)的評(píng)審方法是否正確，而房屋評(píng)估的時(shí)點(diǎn)是否在房屋征收決定估算表公布后?！?a href='http://www.shkps.cn/buchang/1.html' target='_blank' data-horse>國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估確定。

對(duì)被征收房屋評(píng)估價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格鑒定專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，制定過程中應(yīng)當(dāng)向社會(huì)征求意見。第二十條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，采取多數(shù)決、隨機(jī)選擇等方式確定，具體辦法由省制定，自治區(qū)、直轄市。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行房屋征收評(píng)估，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。二是拆遷時(shí)如何判斷房屋評(píng)估報(bào)告是否合理（1）檢查出具評(píng)估報(bào)告的主體是否合法，即評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是否具備相應(yīng)的資質(zhì)。

作為從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法設(shè)立房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格。他不僅需要取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，還需要取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分為一級(jí)、二級(jí)和三級(jí)。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第二十五條規(guī)定，各機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)。其中需要指出的是，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第十二條第二款規(guī)定，臨時(shí)期限內(nèi)具有三級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得從事城市房屋拆遷房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，暫定期限為自新設(shè)之日起一年。

同時(shí)，以估價(jià)機(jī)構(gòu)名義進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)并出具估價(jià)報(bào)告的估價(jià)人員，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，取得本機(jī)構(gòu)工作人員的《專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書》。為了保證評(píng)估結(jié)果的公正性和透明度，減少不當(dāng)干擾（特別是來自政府的干擾），必須從評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇的源頭入手，嚴(yán)格規(guī)范管理，《征收與補(bǔ)償條例》第二十條而《國(guó)有土地上房屋征收與評(píng)估辦法》（以下簡(jiǎn)稱《評(píng)估辦法》）第二十條四條均規(guī)定“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，由多數(shù)決定、隨機(jī)抽取等方式確定，“不能由征收人指定，協(xié)商是確定鑒定機(jī)構(gòu)的必要工作程序。（3） 房屋征收評(píng)估報(bào)告的形式和內(nèi)容是否符合法律規(guī)定，完整的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括致委托人的函件、評(píng)估人的陳述、評(píng)估假設(shè)和資格、評(píng)估結(jié)果報(bào)告四個(gè)部分。內(nèi)容的缺失和不完整將導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告不合格。最重要的是要有估價(jià)公司的公章和不少于兩名專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的簽字，且不得用印章代替簽字。因此，對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十一條和《估價(jià)辦法》第十七條第二款作了明確規(guī)定。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持客觀、公正、獨(dú)立的原則，不受任何第三方的干涉。根據(jù)市場(chǎng)比較法等評(píng)估方法，評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)符合《征收與補(bǔ)償條例》第十九條的要求，即“被征收房屋價(jià)值的征收補(bǔ)償不得低于被征收人同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”征收決定公告之日被征收的房屋”。

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