拆遷引發(fā)的矛盾大多集中在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償公平上。征收補(bǔ)償是一個(gè)備受關(guān)注的問題。根據(jù)征收條例，被征收人符合住房保障條件的，作出征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保障住房。這意味著，如果被征收人符合住房保障條件，在征收程序啟動(dòng)后，被征收人可以優(yōu)先享受住房保障，這充分體現(xiàn)了《物權(quán)法》關(guān)于征收個(gè)人住房應(yīng)當(dāng)保障其居住條件的精神。首先，房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定《征收條例》和國有土地上房屋征收的評(píng)估方法是城市房屋征收補(bǔ)償中房屋價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)?！墩魇諚l例》第十九條明確規(guī)定，被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償不得低于征收決定公告之日被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！稐l例》第十七條第一款在確定征收補(bǔ)償內(nèi)容時(shí)是以房屋價(jià)值為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的；第十八條規(guī)定，房屋被征收的，被征收人可以優(yōu)先獲得住房保障；第二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇補(bǔ)償方式房屋產(chǎn)權(quán)交易等。在一定程度上，被征收人遭受的損失全部通過房屋置換的方式得到補(bǔ)償?！秶型恋厣戏课菡魇张c評(píng)估辦法》第三十條指出，被征收房屋的類似房地產(chǎn)，是指被征收房屋在位置、用途、權(quán)利性質(zhì)、等級(jí)、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面具有相同或者類似的房地產(chǎn)，等，被征收房屋同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是被征收房屋同類房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)的平均交易價(jià)格，為確定同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)考慮偶然和異常因素。根據(jù)《征收條例》第十九條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法進(jìn)行評(píng)估確定。與以往的《拆遷管理?xiàng)l例》相比，征收條例大大完善了補(bǔ)償制度，使拆遷更加公平。以市場(chǎng)價(jià)格為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償，還包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償。保障被征收人的生活條件和生活水平，保障被征收人的基本利益，意義重大。其次，在征收條例中應(yīng)注意補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

首先，在征收個(gè)人住房時(shí)，要優(yōu)先考慮符合住房保障條件的人員。這一規(guī)定旨在賦予被征收人一種住房保障權(quán)，而不是免費(fèi)住房。被征收人必須以統(tǒng)一價(jià)格向政府購買房屋。因此，《征收條例》第十八條只賦予被征收人一種優(yōu)先購買權(quán)。至于房屋被征收后，被征收人能否負(fù)擔(dān)得起房屋，則取決于他們能得到的補(bǔ)償金額或經(jīng)濟(jì)能力。在這種情況下，被征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)成為實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的關(guān)鍵。第二，雖然《條例》第二十一條規(guī)定“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償或者房屋產(chǎn)權(quán)交換”，但從《條例》第二款、第三款的規(guī)定來看，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供房屋產(chǎn)權(quán)交換，但他們可以配合被征收人的人民政府，無論是因舊城區(qū)改造取得的個(gè)人住房還是其他情況，征收人都要計(jì)算和解決被征收房屋價(jià)值與交換房屋價(jià)值之間的差額。由此可見，房屋產(chǎn)權(quán)交換作為一種征收補(bǔ)償方式，也應(yīng)以被征收房屋的價(jià)值評(píng)估和補(bǔ)償為基礎(chǔ)。

征收條例一般規(guī)定了被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定，并具體規(guī)定了被征收房屋價(jià)值的估價(jià)師、評(píng)估方法，對(duì)鑒定結(jié)果有異議的復(fù)議、鑒定制度。這些程序性規(guī)定固然必要，但房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)才是最重要的。你知道嗎