1、 根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限按照下列用途確定：

住宅用地70年；

工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；

綜合或其他用地50年。土地使用權(quán)劃撥：是指土地使用者依法經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，支付補(bǔ)償安置費(fèi)使用或無償使用的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家在一定期限內(nèi)將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國(guó)家支付出讓金的行為。

出讓金：指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格。國(guó)家投資的國(guó)有土地使用權(quán)是重組后新設(shè)立的企業(yè)。國(guó)有土地使用權(quán)由新辦企業(yè)持有，依照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指土地使用者在一定時(shí)期內(nèi)與縣級(jí)以上土地行政主管部門簽訂土地租賃合同并支付租金的行為。三是土地使用權(quán)期限的計(jì)算方法。土地使用權(quán)期限的長(zhǎng)短直接影響到土地的使用年限和相應(yīng)的土地收益。如果確定土地年收入，土地使用年限越長(zhǎng)，土地總收入越多，土地利用效率越高，地價(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。因此，可以通過對(duì)使用權(quán)的修改，消除因使用權(quán)不同造成的價(jià)差。式中：

k——比較案例期至被評(píng)估土地使用期的期間修正系數(shù)；

R——土地折減率；

m——被評(píng)估土地使用權(quán)期間；

n——比較案例期的土地使用權(quán)期間案例。

（2）用期限修正系數(shù)對(duì)交易案例的地價(jià)進(jìn)行修正，即：期限修正后的地價(jià)=比較案例的地價(jià)×K

案例：如果比較案例的成交價(jià)格為500元/平方米，則對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)期限為500元/平方米使用年限為30年，擬評(píng)估土地年限為20年，本市土地折減率為8%，則年限修正如下：

年限修正地價(jià)=500×1-1/（1+8%）20/[1-1/（1+8%）30]=436.06元/M

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