（1） 宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)符合一定條件。為履行相關(guān)審批手續(xù)，《房屋所有權(quán)證》是確認(rèn)房屋所有權(quán)的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民依法取得宅基地使用權(quán)的重要憑證，使用權(quán)主體發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過審查，按照《土地管理法實(shí)施條例》等規(guī)定辦理審批等手續(xù)，完成權(quán)利主體變更登記。實(shí)踐中，一些地區(qū)的房管部門和土地管理部門與房屋土地管理脫節(jié)。有的當(dāng)事人只到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，不變更宅基地使用權(quán)主體，這使得土地管理部門的工作被動(dòng)。也有買賣雙方未經(jīng)任何部門批準(zhǔn)，既未辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，也未完成宅基地變更登記的。嚴(yán)格地說，在這種情況下，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移。

<2。受讓人的主體資格應(yīng)當(dāng)受到限制。宅基地分配制度的福利性必然導(dǎo)致權(quán)利主體的身份特殊性和權(quán)利取得的限制。宅基地使用權(quán)的主體應(yīng)當(dāng)是農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，或者與成員有直系親屬身份或者其他規(guī)定本人身份。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等原因，宅基地使用權(quán)原所有人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓。但是，應(yīng)當(dāng)對(duì)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主體加以限制。也就是說，宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，因?yàn)橐坏┺D(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民或者其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，轉(zhuǎn)讓主體將不再符合法定條件，除非在轉(zhuǎn)讓時(shí)，受讓人將戶口遷移到鄉(xiāng)、村，成為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的。過戶后，仍原則上遵循“一戶一房”的原則。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定了“一戶一房”的原則。因此，當(dāng)房屋銷售涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，農(nóng)民也應(yīng)符合宅基地標(biāo)準(zhǔn)的限制。取得的宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在土地登記卡和土地證上注明超標(biāo)數(shù)量。今后，住戶自建房屋或者對(duì)現(xiàn)有房屋進(jìn)行改建、改建，或者政府依法計(jì)劃改建的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定房屋使用權(quán)，多余部分退還集體經(jīng)濟(jì)組織。實(shí)踐中，超出部分由集體經(jīng)濟(jì)組織收回，對(duì)宅基地上的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償。（2） 上述條件不影響轉(zhuǎn)讓登記的效力。有人認(rèn)為，農(nóng)村宅基地和房屋買賣合同違反了法律關(guān)于該合同簽訂前后應(yīng)當(dāng)辦理申請(qǐng)、審批、登記手續(xù)的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣合同無效。理由是，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)辦理變更登記；根據(jù)《土地管理法實(shí)施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條，土地使用權(quán)變更自登記之日起生效，未經(jīng)登記的變更不具有法律效力。需要指出的是，宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否已經(jīng)登記，并不是房屋買賣合同的有效要件。不辦理轉(zhuǎn)讓登記的，不影響買賣合同的效力。只要銷售合同符合合同的有效要件，合同即為有效。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才能生效的，首先，根據(jù)規(guī)定，需要辦理審批、登記等手續(xù)的合同，必須有法律或者行政法的依據(jù)。因此，土地登記規(guī)則不能作為認(rèn)定依法需要登記的合同的依據(jù)。第二，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)用地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不應(yīng)適用；第三，《土地管理法實(shí)施條例》雖然適用，相關(guān)規(guī)定規(guī)定，土地使用權(quán)自登記之日起生效，因此對(duì)物權(quán)行為進(jìn)行了規(guī)范，而不是對(duì)屬于物權(quán)行為的買賣合同進(jìn)行規(guī)范。最后，從登記目的看，登記作為公示不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的一種方式，只能登記宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的變動(dòng)，不能登記房屋買賣合同本身。就登記的性質(zhì)而言，登記是有效房屋買賣合同的履行內(nèi)容之一。如果認(rèn)為房屋買賣合同自登記之日起生效，就會(huì)混淆物權(quán)行為和債權(quán)行為的有效要件。過戶登記是房屋買賣合同生效當(dāng)事人的義務(wù)之一，而不是合同效力的重要內(nèi)容。“一房一戶”的主要條件和標(biāo)準(zhǔn)不影響買賣合同的效力。對(duì)合同效力的判斷，應(yīng)當(dāng)以法律規(guī)定的合同生效要件為依據(jù)。此外，即使合同的訂立違反了其他部門發(fā)布的規(guī)范性文件的強(qiáng)制性規(guī)定，也不能認(rèn)定合同無效。雖然《關(guān)于加強(qiáng)土地出讓管理禁止炒作土地的通知》規(guī)定“農(nóng)村房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民”，但其發(fā)布機(jī)關(guān)是國務(wù)院辦公廳，不是行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù)?！锻恋毓芾矸ā返诹l規(guī)定，“農(nóng)村村民出售、出租房屋后申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，不禁止在農(nóng)村宅基地上出售、出租房屋。至于第六十三條：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)”，立法的目的是限制農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)村宅基地上的房屋即使出售，仍屬于農(nóng)村建設(shè)用地性質(zhì)。因此，農(nóng)村宅基地買賣合同不存在無效的法律理由。因此，如果違反了受讓人的身份條件和“一房一戶”的標(biāo)準(zhǔn)，買賣合同仍應(yīng)認(rèn)定為有效。經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)并辦理轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)辦理；經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)但未辦理轉(zhuǎn)移登記的，可以責(zé)令補(bǔ)辦；未經(jīng)批準(zhǔn)不能辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，合同不能履行。出賣人要求解除合同、退房的，應(yīng)當(dāng)支持其主張，并作出退房判決。給買方造成損失的，買方可以向賣方索賠。以上是對(duì)農(nóng)村宅基地買賣糾紛的研究和探討。原文作者來自基層。他非常熟悉具體情況，了解事件的基本原因和過程。同時(shí)需要補(bǔ)充的是，農(nóng)民出租依法經(jīng)批準(zhǔn)的房屋，宅基地使用權(quán)和建設(shè)審批手續(xù)齊全的，可以認(rèn)定合同有效。農(nóng)村居民只租住房，因?yàn)椴簧婕罢厥褂脵?quán)主體的變更，所以不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限制。你知道嗎