這么多人、這么大的土地都會發(fā)生宅基地交易糾紛，這是一個普遍現(xiàn)象。那么，爭議的原因是什么呢？應(yīng)該遵守什么規(guī)定？注意事項是什么？對宅基地銷售有哪些法律限制？（一）監(jiān)管原則是低層次的，規(guī)范農(nóng)村住房和宅基地使用權(quán)的法律規(guī)范數(shù)量少，效力低，很大一部分依賴于文件和地方政策調(diào)整，其中交易規(guī)范的數(shù)量更少。目前，我國尚無民法對農(nóng)村宅基地進行調(diào)整。就國家立法而言，僅僅依靠民法通則和土地管理法中的少數(shù)規(guī)范。國務(wù)院雖然在1993年頒布了《村鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》，但只規(guī)定了建房的申請程序和審批權(quán)限，沒有規(guī)定農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)和糾紛的解決辦法。國家土地局下發(fā)的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的請示》雖然直接調(diào)整了農(nóng)民宅基地的用途，但其有效性水平較低，對房屋流轉(zhuǎn)和登記沒有規(guī)定。與豐富成熟的城市房地產(chǎn)立法相比，農(nóng)村房地產(chǎn)立法不僅存在很多法律真空，而且內(nèi)容也相對較淺。（2） 內(nèi)容不清，沖突嚴重。

由于法律法規(guī)的原則性和有效性不高，地方政府和相關(guān)職能部門的文件實際上對農(nóng)村住房和宅基地流轉(zhuǎn)進行了調(diào)整，但也存在矛盾、沖突、權(quán)責不清等問題。根據(jù)上述法律規(guī)定，原則上禁止集體土地使用權(quán)進入非農(nóng)建設(shè)市場，不得轉(zhuǎn)為建設(shè)用地使用權(quán)。但是，宅基地作為村民建房的用地，可以直接用于非農(nóng)建設(shè)，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)沒有絕對的禁止。但在如何轉(zhuǎn)讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規(guī)定了宅基地使用權(quán)的批準或不批準，只規(guī)范了建房行為，而不是買賣房屋行為。因此，在實踐中存在一些不統(tǒng)一。根據(jù)《擔保法》，宅基地使用權(quán)不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地合并時，如何確定房屋抵押后宅基地使用權(quán)是否會被抵押，《擔保法》沒有規(guī)定。實踐中，有人認為抵押只能是房屋，而宅基地使用權(quán)不能納入抵押范圍。但根據(jù)“宅基地同一”原則，禁止宅基地使用權(quán)抵押的，宅基地上的房屋所有權(quán)抵押也應(yīng)無效。這顯然違背了房主自由處分的原則。（3） 宅基地是否可以與房屋一并轉(zhuǎn)讓，雖然《土地管理法》第六十二條承認農(nóng)村房屋可以買賣、出租，但對于農(nóng)村房屋出售時宅基地使用權(quán)是否可以同時轉(zhuǎn)讓，沒有明確規(guī)定，容易造成理解上的歧義。

如果農(nóng)村居民買賣房屋，包括同時轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)，不利于宅基地使用權(quán)的管理，受讓人很可能違反《土地管理法》對宅基地主體資格的限制，通過房屋買賣取得宅基地使用權(quán)，投資房地產(chǎn)開發(fā)，改變宅基地原有功能；如果要限制購房者資格，該如何限制？法律沒有明文規(guī)定。有人認為應(yīng)該限制在村范圍內(nèi)，因為只有村里的農(nóng)民是集體土地所有權(quán)主體的成員，他們才有權(quán)享受宅基地無償分配和使用的福利。有人認為應(yīng)該限制在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)，因為政府是管理一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)農(nóng)民宅基地最有效的部門。有人認為應(yīng)該限制在縣域范圍內(nèi)，因為農(nóng)民宅基地地籍管理的最大控制范圍在縣域內(nèi)。認識的不統(tǒng)一必然導(dǎo)致實踐的不統(tǒng)一。

如果不包括宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只有房屋買賣才合法有效，因為它不涉及宅基地的轉(zhuǎn)讓，但違反了“房地一致”的原則。你知道嗎