1、 土地出讓金的概念和出讓方式土地使用權(quán)出讓金是土地租賃的一次性收費，即土地有效使用年限的使用價格，因此也可以稱之為“地價”。出讓金包括土地開發(fā)投資費和使用期內(nèi)的土地使用費。前者包括直接配套地塊的征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施費，是開發(fā)投資的一次性補償；后者是土地資源使用成本，即“地租”，是土地所有權(quán)的經(jīng)濟體現(xiàn)。如果租賃期為50年，將支付一次性使用費，包括全部年限。目前，我國國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要有協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招投標和拍賣三種。在這三種方式中，招拍掛是公開競爭的，一般不存在國有土地使用權(quán)低價出讓的現(xiàn)象。由于協(xié)議出讓中沒有引入競爭機制，誰來使用土地，特別是土地出讓金的確定，存在主觀因素。土地使用權(quán)出讓金是多少？

2。土地出讓金的計算方法？土地出讓金可以分為地價和底價兩種計算方法。地價是每平方米土地單價，即出讓金總額除以土地總面積；樓面價是每平方米建筑面積地價，即出讓金總額除以規(guī)劃允許的總建筑面積。投資者通常以底價計算投資收益。由于地價不能反映土地成本的高低，只有將地價分攤到每平方米的建筑面積上，核算才具有可比性，而且很容易估算投資成本和投資效益。一般認為高層建筑可以分攤為地價，但實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計算征收的。同時，在具體計算過程中也有以下規(guī)定：

I.有實際成交價格且不低于基準地價平均水平的，按不低于成交價格40%的標準計算出讓金；有成交價格低于基準地價平均標準的，按整體地價的40%計算。二是劃撥土地使用權(quán)出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。三是土地使用權(quán)受讓人對以上方式計算的土地出讓金數(shù)額有異議的，應(yīng)當委托有資質(zhì)的土地評估機構(gòu)進行評估，土地出讓金按照評估價格的40%計算。四是劃撥土地使用權(quán)成本價占地價的最高比例不得高于60%。按劃撥土地使用權(quán)價格計算出讓金時，必須將成本價折算為市場地價，再按不低于40%的標準計算出讓金。

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