[舉例]2007年1月，一家房地產(chǎn)公司以500萬元的價格將一棟已開發(fā)的辦公樓出售給一家銀行。這筆錢已經(jīng)存入銀行，辦公樓的建設(shè)費用是450萬元。根據(jù)合同約定，2010年1月，房地產(chǎn)公司以560萬元的回購價格回購了該辦公樓。從財務(wù)會計的角度看，這宗交易實質(zhì)上是房地產(chǎn)公司將房地產(chǎn)抵押，向銀行借款500萬元。貸款期限三年，利息60萬元。房地產(chǎn)公司出售的房地產(chǎn)所有權(quán)的主要風(fēng)險和報酬仍在房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)公司仍然可以控制已售出的辦公樓，這表明尚未完成銷售的收入無法確認(rèn)。因此，房地產(chǎn)公司應(yīng)做以下會計處理：

（1）銷售辦公樓時，借記“銀行存款”500萬元，貸記“應(yīng)付賬款——銀行”500萬元。房地產(chǎn)企業(yè)因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出售房屋，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的稅率繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和土地增值稅。計算結(jié)果如下：應(yīng)交營業(yè)稅25萬元（5000000×5%），應(yīng)交城市維護建設(shè)稅17500元（250000×7%），應(yīng)交教育費附加7500元（250000×3%）。假設(shè)土地增值稅按3%的稅率繳納，則土地增值稅為15萬元（500萬×3%）。因此，在會計處理上，借記“固定資產(chǎn)辦公樓”42.5萬元，貸記“應(yīng)交稅金-營業(yè)稅金及附加”42.5萬元。（2）2007年至2009年，預(yù)計年末利息支出20萬元，借記“財務(wù)費用”20萬元，貸記“應(yīng)付賬款-銀行”20萬元。

（3）房地產(chǎn)公司2010年1月回購辦公樓時，借記“應(yīng)付賬款—銀行”560萬元，貸記“銀行存款”560萬元。上述售后回購交易中的企業(yè)所得稅如何處理？在申報企業(yè)所得稅時，要考慮以下三個方面的調(diào)整：

首先，在計算所得稅時，要將其分解為銷售和采購，即在2007年的納稅申報中，增加視同銷售收入500萬元，銷售成本450萬元，營業(yè)稅金及附加42.5萬元，增加應(yīng)納稅所得額7.5萬元。增加額為可抵扣暫時性差異，在會計上確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)。二是調(diào)整2007年至2009年財政支出。房地產(chǎn)公司銷售該房地產(chǎn)后，尚未反映購入價格與銷售價格的價差，稅收收入未確認(rèn)尚未發(fā)生的財務(wù)費用20萬元。全年增加應(yīng)納稅所得額20萬元，三年累計增加60萬元。增加額為可抵扣暫時性差異，遞延所得稅資產(chǎn)在會計上予以確認(rèn)。第三是調(diào)整購置房地產(chǎn)的稅收成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年回購該房地產(chǎn)時，因購房價值560萬元，該房地產(chǎn)的稅費成本為560萬元。此時，由于銷售未結(jié)轉(zhuǎn)，核算成本為492.5萬元。兩者的差額為67.5萬元，相當(dāng)于此前的累計漲幅。遞延所得稅資產(chǎn)的折舊和攤銷差額，應(yīng)當(dāng)在會計上予以抵銷。以上是小編為您整理的相關(guān)知識。相信通過以上案例，您已經(jīng)有了大致的了解。如果您不幸遇到一些復(fù)雜的法律問題，歡迎您登錄律霸進行法律咨詢。律霸有許多專業(yè)律師可以為你服務(wù)。此外，它還支持在指定區(qū)域在線選擇律師，并提供相關(guān)律師的詳細(xì)信息。你知道嗎