根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定，只要“商品房預(yù)售抵押，開發(fā)建設(shè)投資達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，建設(shè)進(jìn)度和竣工交房日期已經(jīng)確定的”，開發(fā)企業(yè)可以向縣人民政府房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)抵押，辦理預(yù)售登記，領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證，再進(jìn)行商品房預(yù)售。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押物的抵押權(quán)人和受讓人；抵押人未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無(wú)效，“此時(shí)，由于在建項(xiàng)目已抵押給銀行，如果銀行同意開發(fā)企業(yè)預(yù)售，作為抵押的土地和房地產(chǎn)將逐漸分離，銀行的抵押將逐漸失效，而銀行的債權(quán)尚未清償。因此，銀行如何及何時(shí)同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房已成為銀行防風(fēng)保的關(guān)鍵。以在建工程為抵押的商品房預(yù)售，可以按照以下步驟進(jìn)行：

首先明確法律關(guān)系，預(yù)售部分先解除抵押關(guān)系，然后簽訂預(yù)售合同，否則，簽訂的預(yù)售合同無(wú)效。也就是說(shuō)，開發(fā)商向銀行支付相當(dāng)于還貸金額的款項(xiàng)或提供相當(dāng)于該筆款項(xiàng)的其他房產(chǎn)作為擔(dān)保后，銀行同意解除預(yù)售部分的抵押關(guān)系，開發(fā)商將部分商品房出售給購(gòu)房人。如此反復(fù)，移動(dòng)銷售，才能實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。二是銀行要深入介入預(yù)售環(huán)節(jié)，包括簽訂每份合同，甚至直接負(fù)責(zé)銷售專用章，定期清查商品房庫(kù)存，與房地產(chǎn)管理部門核對(duì)銷售進(jìn)度，防止違法開發(fā)企業(yè)隱瞞真相、低價(jià)銷售。

第三，也是最重要的一點(diǎn)，銀行應(yīng)盡可能成為唯一的監(jiān)管銀行，全權(quán)收存房屋銷售資金。開發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，選擇按揭銀行作為監(jiān)管銀行，在銀行設(shè)立預(yù)售資金收存專用監(jiān)管賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。預(yù)售許可證明確了監(jiān)管賬戶，預(yù)售款包括其他銀行提供的按揭貸款必須存入指定的監(jiān)管賬戶。監(jiān)理銀行必須按照監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)度的審批意見撥付預(yù)售資金。開發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格按照施工方案組織施工。在項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度一致的前提下，允許按照相應(yīng)的預(yù)算方案使用預(yù)售資金。當(dāng)實(shí)際工程進(jìn)度落后于計(jì)劃進(jìn)度時(shí)，禁止使用預(yù)售資金。你知道嗎