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寧波
有抵押權(quán)的房屋是否適用不違約租賃原則
根據(jù)具體情況，抵押權(quán)人以抵押方式實(shí)現(xiàn)出租房屋抵押權(quán)時(shí)，承租人能否適用“賣不破租”原則，應(yīng)根據(jù)不同情況處理。租賃合同先于抵押權(quán)的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后租賃合同繼續(xù)有效。抵押權(quán)在租賃合同成立前成立的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力，買賣解除租賃。因?yàn)槿绻盅簷?quán)是在租賃合同成立之前設(shè)立的，抵押權(quán)需要登記，登記本身就具有公示的效力。承租人可以從抵押物的登記中了解租賃物的負(fù)擔(dān)。他既然知道租賃物有其他物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。否則，房產(chǎn)抵押后，抵押的效力將變得不確定，從而失去設(shè)立的意義。“賣不破租”原則是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物轉(zhuǎn)讓或者設(shè)定產(chǎn)權(quán)的，承租人可以向取得租賃物所有權(quán)或者其他產(chǎn)權(quán)的人主張租賃權(quán)。房屋租賃合同中，房屋所有權(quán)人在租賃期間將租賃房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的，房屋所有權(quán)的變更不影響租賃合同的效力。租賃合同部門自然終止，受讓人應(yīng)繼續(xù)履行原合同的權(quán)利義務(wù)，即新的業(yè)主自然成為新的出租人，繼續(xù)履行原出租人的權(quán)利義務(wù)。
因此，一方面，在設(shè)定房產(chǎn)抵押時(shí)，我們需要知道房屋是否有租賃合同，如果有，我們需要要求業(yè)主排除租賃。另一方面，在租賃房屋，特別是需要投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的房屋、工廠之前，需要知道房屋是否存在抵押權(quán)。否則，一旦抵押權(quán)人要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，在這種情況下，原業(yè)主的償債能力已經(jīng)很弱，承租人在房屋運(yùn)營(yíng)中的前期投資可能會(huì)損失，難以收回。你知道嗎
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趙云峰律師辦理了大量勞動(dòng)爭(zhēng)議、債權(quán)債務(wù)糾紛、買賣合同糾紛、人身?yè)p害糾紛、建筑工程糾紛及刑事案件，積累了主富的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。在執(zhí)業(yè)過(guò)程中一直秉承著‘’受人之托、忠人之事‘’的宗旨，‘’以當(dāng)事人的事就是自己的事"的工作態(tài)度，力求在法律許可的范圍內(nèi)最大限度地維護(hù)委托人的利益。
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