《擔(dān)保法》司法解釋明確了在建工程抵押的合法性，但沒(méi)有對(duì)在建工程抵押的條件作出具體規(guī)定。建設(shè)部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條將在建工程抵押限定為：為取得在建工程繼續(xù)建設(shè)的貸款，抵押人依法取得的土地使用權(quán)，連同在建工程的投資性資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的形式抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔(dān)保。投資項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，并確定項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和竣工交付日期。在建工程抵押范圍的界定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，在建工程抵押包括建筑物本身及其土地使用權(quán)。在建工程抵押時(shí)，是以整個(gè)工程還是以完工部分作為抵押物，在理論上和實(shí)踐上并不統(tǒng)一，各地的登記和操作也不盡相同。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，根據(jù)《擔(dān)保法》，設(shè)定抵押權(quán)后的新建筑物不屬于抵押物，在建工程的抵押范圍應(yīng)為抵押時(shí)的竣工部分。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程抵押應(yīng)包括整個(gè)工程，包括未完工部分。我同意第二種觀點(diǎn)，即以整個(gè)在建工程為抵押。其原因是：（1）在建工程抵押權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)選擇權(quán)，不同于《擔(dān)保法》中的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)；（2）在建工程抵押權(quán)的根本目的是取得貸款資金以完成整個(gè)工程；（3） 房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目整體完工前不能實(shí)現(xiàn)抵押擔(dān)保功能所要求的實(shí)際控制經(jīng)濟(jì)價(jià)值；

（4）僅對(duì)完工部分進(jìn)行抵押的，不得具有獨(dú)立使用功能。當(dāng)然，在確定抵押物的價(jià)值時(shí)，銀行應(yīng)該剔除抵押物未完成部分繼續(xù)建設(shè)所需的資金。也就是說(shuō)，抵押物的實(shí)際價(jià)值等于被抵押的在建工程的總價(jià)值減去在建工程未完工部分的價(jià)值。土地使用權(quán)土地使用權(quán)部分關(guān)于抵押權(quán)的范圍是包括全部土地使用權(quán)，還是只包括在建工程竣工部分所共有的土地份額，也有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在建工程竣工部分劃撥的土地份額作為抵押物，在建工程占用土地的面積和價(jià)值應(yīng)當(dāng)按照抵押建筑面積占工程總建筑面積的比例進(jìn)行劃撥，全部占用土地由在建工程不應(yīng)列入抵押范圍。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，整個(gè)土地使用權(quán)不能分割為抵押物。筆者也認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)以整個(gè)土地使用權(quán)作為抵押物，按照房屋面積的比例分?jǐn)偼恋胤蓊~，這不符合土地使用法，其分?jǐn)偟姆蓊~不能在實(shí)地反映，因此沒(méi)有實(shí)際意義。在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，應(yīng)把握在建工程和土地使用權(quán)整體抵押的原則。在抵押登記中，應(yīng)當(dāng)將全部土地使用權(quán)納入抵押登記范圍，而不是按分?jǐn)偡蓊~登記。綜上所述，我們可以清楚地知道，在建工程抵押是一種擔(dān)保行為，其擔(dān)保條件應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定，投入項(xiàng)目的自有資金必須達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)總投資的25%以上，抵押權(quán)的收費(fèi)基數(shù)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況計(jì)算。如果您有任何其他問(wèn)題，請(qǐng)咨詢律師事務(wù)所的專業(yè)律師。他們會(huì)替你回答的。你知道嗎