1、 如何防止房地產(chǎn)商是否已經(jīng)設(shè)立了抵押貸款

買房，你必須取得房地產(chǎn)商的產(chǎn)權(quán)，否則你的合法權(quán)益就得不到保障。不過，買房時(shí)一定要注意想買的房子是否已經(jīng)設(shè)置了抵押貸款。

在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商往往以全部或部分國(guó)有土地使用權(quán)或在建項(xiàng)目作為融資需求的抵押物，向銀行申請(qǐng)貸款。根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人（一般為借款人）不得處分抵押物。因此，在按揭尚未解除的情況下，開發(fā)商必須在商品房預(yù)售前征得享有抵押權(quán)銀行的同意，并確保預(yù)售所得用于還貸，使買賣雙方能夠順利辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

因此，購(gòu)房人在購(gòu)房前查看開發(fā)商出示的《國(guó)有土地使用權(quán)證》時(shí)，應(yīng)注意該權(quán)證上“相關(guān)其他權(quán)證”一欄是否注明上述抵押。如果是，買受人應(yīng)當(dāng)注意核對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)是否屬于抵押部分。由于個(gè)別開發(fā)商未能按期償還銀行貸款，銀行不愿放棄開發(fā)項(xiàng)目的抵押貸款，導(dǎo)致購(gòu)房者無法順利取得產(chǎn)權(quán)證。二是抵押房屋買賣合同是否有效？我們先來看看相關(guān)的法律規(guī)定：《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人和受讓人所轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)已經(jīng)抵押，抵押人不告知抵押權(quán)人；轉(zhuǎn)讓人未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！?/P>

根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押期間抵押物轉(zhuǎn)讓的，未告知抵押權(quán)人或者受讓人的，轉(zhuǎn)讓無效。但根據(jù)相關(guān)法律和司法解釋，這一結(jié)論是站不住腳的?！?a href='http://www.shkps.cn/sifajieshi/3.html' target='_blank' data-horse>擔(dān)保法司法解釋》全文第六十七條規(guī)定：抵押期間，抵押人未通知抵押權(quán)人或者受讓人轉(zhuǎn)讓抵押物的，抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍然可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人可以代表債務(wù)人清償全部債務(wù)，解除抵押。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。

即在充分保護(hù)抵押權(quán)人利益的前提下，抵押物的出售是有效的。對(duì)此，后來的《物權(quán)法》給出了較為明確的結(jié)論?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的，應(yīng)當(dāng)提前向抵押權(quán)人清償債務(wù)或者提存轉(zhuǎn)讓價(jià)款。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得轉(zhuǎn)讓抵押物，但受讓人應(yīng)當(dāng)代表抵押權(quán)人清償債務(wù)，解除抵押權(quán)的除外。”

即使抵押房屋買賣合同確認(rèn)有效，只要抵押不解除，房屋就不能辦理過戶手續(xù)，也不能變更。《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第五十三條第一款規(guī)定：“債務(wù)履行完畢抵押權(quán)人未清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)商將抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣抵押物的價(jià)格清償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。“根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)必須具備以下四個(gè)條件：

1。抵押必須有效存在。抵押權(quán)無效或者被撤銷的，不能實(shí)現(xiàn)。（2） 債務(wù)人的履行期限必須屆滿。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是否屆滿，是決定債務(wù)人是否履行債務(wù)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。三。債權(quán)人沒有得到償還。債權(quán)人未在債務(wù)履行期屆滿時(shí)清償債務(wù)，表明債務(wù)人未按期履行債務(wù)。無論債務(wù)遲延履行還是拒不履行，債權(quán)人都可以行使抵押權(quán)清償債務(wù)。未清償?shù)膫鶆?wù)不是債權(quán)人造成的。因債務(wù)人不清償債務(wù)致使債權(quán)人不能清償時(shí)，抵押權(quán)才能行使。債權(quán)人因自身原因未清償債務(wù)的，抵押權(quán)人不能行使抵押權(quán)。上述知識(shí)是小編對(duì)上述問題的回答。買房時(shí)一定要注意房子是否已經(jīng)抵押。如果抵押房屋不能辦理登記，將對(duì)買受人產(chǎn)生不利影響。如果您需要找律師解決法律問題，歡迎您到律師事務(wù)所進(jìn)行法律咨詢。你知道嗎