預(yù)售房按揭有哪些陷阱？

陷阱一：建設(shè)項(xiàng)目用地抵押時(shí)，開發(fā)商在未告知買受人抵押事實(shí)的情況下，與買受人簽訂商品房買賣合同，合同中未注明該類房屋的瑕疵，從而消除購房者的后顧之憂，順利收取定金和首付。

陷阱二：建設(shè)項(xiàng)目用地抵押時(shí)，開發(fā)商為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，往往在與買受人簽訂合同后不為買受人辦理登記備案手續(xù)。陷阱三：開發(fā)商在未告知抵押權(quán)人或者買受人抵押事實(shí)的情況下，將在建工程抵押的房屋出售給買受人。簽訂房屋收付合同后，開發(fā)商長期不為購房人辦理登記（設(shè)定為抵押的房屋不能登記）。因此，為防范購房風(fēng)險(xiǎn)，購房人在簽訂合同前，必須查驗(yàn)房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。土地設(shè)定抵押的房屋，應(yīng)當(dāng)注明許可證備注欄的備注。

以在建工程抵押的，還將在《商品房預(yù)售許可證》上加蓋抵押章。

買受人在簽訂土地抵押房屋合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在合同中注明土地抵押權(quán)的瑕疵，并督促開發(fā)商在合同簽訂后5日內(nèi)（不超過30日）按期辦理登記備案手續(xù)，防止開發(fā)商將土地抵押權(quán)轉(zhuǎn)為在建工程抵押時(shí)，將已售出的房屋作為在建工程抵押。

在建工程已抵押的房屋，買受人必須在開發(fā)商簽署房屋認(rèn)購書后辦理解除抵押手續(xù)，方可與開發(fā)商簽訂合同；首付款或房款必須在開發(fā)商辦理抵押手續(xù)后支付登記和備案。預(yù)售商品房按揭的效果如何？

1。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立的預(yù)售商品房抵押權(quán)屬于買賣合同。在房屋竣工交付前，業(yè)主是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。業(yè)主對他的財(cái)產(chǎn)擁有完全的自主權(quán)。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將在建房屋抵押。但此時(shí)，預(yù)售方通過簽訂預(yù)售合同將房屋預(yù)售給買受人的，買受人根據(jù)預(yù)售合同對特定標(biāo)的物有求償權(quán)和對未來利益的期待權(quán)，本質(zhì)上屬于債權(quán)。預(yù)售人將待售房屋抵押后，抵押人取得的抵押權(quán)是一種物權(quán)。

如果預(yù)售人未能及時(shí)與抵押權(quán)人清償債務(wù)，抵押權(quán)人有權(quán)按照物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則優(yōu)先對該房屋行使抵押權(quán)，這對買受人極為不利。因此，預(yù)售商品房再抵押應(yīng)當(dāng)無效。

在特殊情況下，對預(yù)售房屋需要抵押的，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定抵押設(shè)立條件和抵押貸款占開發(fā)房屋價(jià)值的比例，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。而且，對于已經(jīng)抵押的合同，在開發(fā)商還貸前，購房人的部分房款應(yīng)存入銀行，開發(fā)商只有在交易權(quán)利無瑕疵的前提下才能拿到房款。

2。最暢銷商品房的買方抵押實(shí)際上，最暢銷商品房的買方抵押主要是預(yù)售商品房的貸款抵押。這種抵押是以將來獲得的權(quán)益為基礎(chǔ)的。由于我國實(shí)行商品房預(yù)售合同登記備案制度，這種可以在將來取得的不動(dòng)產(chǎn)，在登記備案后都有明確規(guī)定。因此，可以作為抵押物，這與房地產(chǎn)抵押的特殊性并不矛盾。而且，商品房預(yù)售按揭也符合國際慣例。因此，對預(yù)售商品房的買受人設(shè)置預(yù)購住房抵押權(quán)是行之有效的。三。雙重抵押。

在實(shí)際操作中，往往會(huì)有預(yù)售房屋被開發(fā)商抵押，購房者在購房時(shí)以房屋為抵押主體設(shè)置抵押，這大大增加了抵押權(quán)人和預(yù)購者的利息風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。重復(fù)抵押無效。

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