1、 抵押房屋可以出租嗎？

抵押房屋也可以出租，但應(yīng)當(dāng)書面告知承租人房屋已經(jīng)抵押。抵押房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)房屋受讓人沒有約束力，即受讓人可以解除原租賃合同，承租人沒有優(yōu)先購買權(quán)或者繼續(xù)租賃房屋的權(quán)利。抵押人未將抵押事實(shí)書面通知承租人的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)給承租人造成損失的，抵押人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；抵押人書面通知房屋已經(jīng)抵押的，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)給承租人造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。房屋抵押權(quán)的效力僅對(duì)作為抵押物的房屋本身有效，利息、租金和其他孳息不作為抵押物。但因債務(wù)人履行債務(wù)期滿不履行債務(wù)致使抵押物被人民法院依法查封的，抵押權(quán)人有權(quán)自查封之日起收取抵押物孳息。抵押權(quán)人未將查封抵押物的事實(shí)告知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的債務(wù)人的，抵押的效力不如孳息好。清償孳息的順序?yàn)椋海?）收取孳息的費(fèi)用；（2）主債權(quán)的利息；（3）主債權(quán)。（1） 如何處理買受人與抵押權(quán)人之間的利益沖突？商品房買賣合同成立后，出賣人對(duì)標(biāo)的房屋設(shè)定抵押權(quán)，買受人起訴取得房屋產(chǎn)權(quán)，可分別下列情形處理：

1。商品房買賣合同未登記的，登記的抵押權(quán)具有物權(quán)效力，可以對(duì)抗買受人的權(quán)利，即房屋的抵押權(quán)大于買受人的權(quán)利。但是，如果買受人有證據(jù)證明抵押權(quán)人明知房屋已經(jīng)出售，然后設(shè)定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，惡意損害第三人的行為不受法律保護(hù)。

2。商品房買賣合同登記后，出賣人將房屋抵押給他人的，抵押權(quán)不能對(duì)抗買受人的債權(quán)。（2） 房屋先抵押后出售時(shí)，如何處理買受人與抵押權(quán)人之間的利益沖突？房屋抵押登記后，出賣人將再次出售房屋。抵押權(quán)與買受人權(quán)益沖突有兩種情形：

1。出賣人未告知抵押權(quán)人或者買受人抵押的，出賣人應(yīng)當(dāng)依照《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押權(quán)人可以主張房屋轉(zhuǎn)讓無效。

2。出賣人通知抵押權(quán)人，經(jīng)抵押權(quán)人同意處分該財(cái)產(chǎn)的，抵押權(quán)人可以提前實(shí)現(xiàn)債權(quán)；買受人知道該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，買受人仍購買的，屬于買受人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的意愿，不受法律保護(hù)。根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得抵押或者抵押時(shí)受一定限制：

（一）土地所有權(quán)不得抵押；沒有建筑物的，地上在建的建筑物、工程，單純以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得抵押；地上無在建建筑物、構(gòu)筑物、工程的，以出讓方式取得的土地使用權(quán)不得抵押；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。（二）耕地、宅基地、私人土地、私人山丘等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，但依法承包并經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)的荒山、荒溝、荒山、荒灘等荒地使用權(quán)除外。（三）所有權(quán)有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。（4） 用于教育、醫(yī)療、市政等公益事業(yè)的房地產(chǎn)不得抵押。（5） 列入文物保護(hù)名錄的建筑物和其他具有重要紀(jì)念意義的建筑物，不得抵押。（6） 已依法公告納入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。（7） 以國(guó)家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)不能全部抵押，抵押金額以房地產(chǎn)所有人處分收入的比例為限。（8） 違章建筑、臨時(shí)建筑不得抵押。（9） 其他依法不能抵押的房地產(chǎn)。

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