一般來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房是指建在集體土地上，只能出售給集體成員的房屋。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)放的所謂小產(chǎn)權(quán)實(shí)際上沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這類(lèi)房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房的主要法律風(fēng)險(xiǎn)有：一是政策風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，但屬于違法用地、違法建設(shè)的，面臨被有關(guān)部門(mén)整改的風(fēng)險(xiǎn)，依法停止房屋建設(shè)并拆除。購(gòu)房者可能會(huì)面臨拿不到房子、又不能及時(shí)領(lǐng)房款的尷尬。根據(jù)規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、讓渡、出租用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋，不受法律承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證等法定手續(xù)。

購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不能以銀行貸款的形式，不能依法設(shè)定抵押，不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，因此不可能進(jìn)行二手房交易。三是拆遷不能補(bǔ)償。

在國(guó)家征地拆遷的情況下，購(gòu)房者的利益很難得到法律的有效保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房的供水、供電、供氣等配套設(shè)施由于未納入國(guó)家規(guī)劃，無(wú)法得到有效保障。第五，合同不受法律保護(hù)。

由于小產(chǎn)權(quán)房的特殊法律屬性，小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓受到諸多限制，非集體買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同也無(wú)效。如果將來(lái)有升值或拆遷補(bǔ)償，出賣(mài)人可以隨時(shí)違約，對(duì)投資方或業(yè)主都不會(huì)產(chǎn)生增值效應(yīng)。

如果愿意買(mǎi)房的朋友在買(mǎi)房前一定要做各種功課，判斷是否是小產(chǎn)權(quán)房的簡(jiǎn)單方法就是看開(kāi)發(fā)商是否有五證。你知道嗎