如何正確行使抵押權(quán)首先，動產(chǎn)抵押權(quán)與不動產(chǎn)抵押權(quán)是不同的，要注意區(qū)分二者?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定，下列財產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，抵押?quán)自登記時起設(shè)立：一是建筑物和其他土地附著物；二是建設(shè)用地使用權(quán)；三是，建設(shè)用地使用權(quán)；三是通過招標(biāo)、拍賣、公開征求意見等方式取得的荒地土地承包經(jīng)營權(quán)；四是在建建筑物。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十八條的規(guī)定，以下列財產(chǎn)抵押的，抵押合同生效時設(shè)定抵押權(quán)：一是生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、制品；二是在建船舶、航空器；三是，交通工具。未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

也就是說，對于動產(chǎn)，如車輛，抵押權(quán)是在抵押合同生效時設(shè)立的，而對于房地產(chǎn)，如房屋，僅僅簽訂抵押合同是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。為使抵押權(quán)生效，必須向有關(guān)部門辦理抵押登記，使貸款人享有抵押權(quán)。否則，在沒有登記的情況下，僅僅將產(chǎn)權(quán)證交給貸款人是不夠的，抵押權(quán)就沒有效力。作為貸款人，他不能享有合同所涉房屋的優(yōu)先受償權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條：債務(wù)到期前，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，抵押權(quán)人不得與抵押人約定抵押物歸債權(quán)人所有。第二百一十一條債務(wù)到期前，債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，質(zhì)權(quán)人不得與出質(zhì)人約定質(zhì)物歸債權(quán)人所有?！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十條：同時，抵押權(quán)人和抵押人不得在合同中約定，債務(wù)履行期屆滿，抵押權(quán)人未清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人。

當(dāng)借款人到期不能償還債務(wù)時，貸款人作為抵押權(quán)人可以通過貼現(xiàn)、拍賣、變賣三種方式實現(xiàn)抵押。你知道嗎