因業(yè)務(wù)需要，李某向趙某借款20萬(wàn)元，期限為一年，并以趙某擁有的一處房產(chǎn)作為抵押。雙方簽訂了抵押合同，并在房管部門(mén)登記。2004年1月，為了使用該房屋，李某將該房屋租給一家貿(mào)易公司，租期兩年。租賃合同簽訂后，李某并未告知商業(yè)公司房屋已抵押。2004年9月，李某明確表示，因經(jīng)營(yíng)虧損無(wú)法償還趙某的貸款。雙方協(xié)商，趙某以30萬(wàn)元買(mǎi)下李某的房子，趙某除貸款本息外，將向李某支付8.4萬(wàn)元購(gòu)房款。雙方于2004年10月辦理了移交手續(xù)。后來(lái)，李先生通知貿(mào)易公司，原租賃合同將因房屋已轉(zhuǎn)讓而終止。同時(shí)，趙先生還要求解除租賃合同，并將起訴要求自住房屋。貿(mào)易公司不同意終止合同。趙某當(dāng)即向法院起訴，要求確認(rèn)李某與貿(mào)易公司的租賃合同無(wú)效，貿(mào)易公司應(yīng)立即騰退房屋；貿(mào)易公司辯稱(chēng)李某與李某的租賃合同合法有效，而趙某無(wú)權(quán)按照不違反租賃合同的原則終止或變更合同。同時(shí)，貿(mào)易公司要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)購(gòu)買(mǎi)李某的房屋。審理結(jié)果：經(jīng)審理，法院認(rèn)為，由于抵押權(quán)設(shè)定在租賃權(quán)產(chǎn)生之前，在債權(quán)到期之前，租賃合同對(duì)抵押權(quán)人的利益沒(méi)有影響，租賃合同是雙方意思表示的真實(shí)意思表示，因此租賃合同可以被認(rèn)為是有效的。當(dāng)債權(quán)到期時(shí)，租賃權(quán)因涉及抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而限制抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。租賃合同應(yīng)視為無(wú)效。由于租賃合同無(wú)效，商業(yè)公司沒(méi)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。法院最終判決，貿(mào)易公司與李某的租賃合同無(wú)效，貿(mào)易公司在10日內(nèi)將房屋騰空。

分析：

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是房屋抵押后成立的租賃合同是否有效，抵押權(quán)人能否主張租賃合同無(wú)效。對(duì)于這一問(wèn)題，法律沒(méi)有明確規(guī)定，理論界有不同的看法。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，設(shè)定抵押權(quán)后建立的租賃關(guān)系不影響抵押權(quán)的效力。當(dāng)?shù)盅簷?quán)實(shí)現(xiàn)，抵押物拍賣(mài)給第三人時(shí)，租賃權(quán)對(duì)買(mǎi)受人不具有約束力；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只有租賃關(guān)系的存在影響到抵押權(quán)人的利益時(shí)，抵押才能對(duì)抗租賃權(quán)，否則租賃關(guān)系仍然成立有效。

筆者認(rèn)為，設(shè)定抵押權(quán)后，擔(dān)保法并不禁止出租抵押物。根據(jù)法律不禁止抵押權(quán)的民事潛規(guī)則，設(shè)定抵押權(quán)后，抵押物可以出租。理由如下：首先，抵押權(quán)只是抵押物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)設(shè)定后，抵押人仍對(duì)抵押物享有所有權(quán)。只要租賃期不超過(guò)債務(wù)償還期，抵押人就可以對(duì)抵押物行使占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)，即抵押人有權(quán)租賃抵押物。其次，由于抵押不轉(zhuǎn)移對(duì)抵押物的占有，因此具有出租抵押物的條件。最后，由于設(shè)定抵押權(quán)是為了保證債務(wù)的履行，確認(rèn)抵押人租賃抵押物的權(quán)利，可以更好地發(fā)揮抵押物的使用價(jià)值，從而更好地保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。你知道嗎