住房貸款一般分為三類：個人住房商業(yè)貸款、個人住房公積金貸款和個人住房組合貸款。個人住房商業(yè)貸款是指銀行向購買該房屋的自然人發(fā)放的自用貸款。也就是說，只有具有完全民事行為能力的自然人在本市購買自住住房時，才能以購買的產(chǎn)權(quán)房為抵押向銀行申請商品房貸款。個人住房公積金貸款又稱個人住房擔保委托貸款，是指商業(yè)銀行委托住房公積金管理中心使用住房公積金發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是一種低利率的政策性個人住房貸款。它向所有繳存公積金的員工提供貸款，但必須以產(chǎn)權(quán)房作為抵押。個人住房組合貸款是指符合個人住房商業(yè)貸款條件的借款人同時繳存住房公積金。辦理個人住房商業(yè)貸款的同時，可以向銀行申請個人住房公積金貸款，即借款人可以同時向銀行申請個人住房公積金貸款，本行以本市城鎮(zhèn)自住住房為抵押，申請個人住房商業(yè)貸款和個人住房公積金貸款。（1） 具有完全民事行為能力的中國公民。（二）有永久居留權(quán)或者有效居留權(quán)的。（三）在中國大陸有居留權(quán)的境外和外國公民。（4）穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償還貸款本息的能力。（五）有購房合同或者協(xié)議。

（6）已支付首付款的買家（總購買金額的30%或以上）。

（7）有貸款人確認為抵押或質(zhì)押的資產(chǎn)，或有足夠賠償能力的單位或個人作為擔保人的。（1） 必須持有合法戶口（不限于本市戶籍）、身份證或營業(yè)執(zhí)照、法定代表人證明或合法居留證、護照。（二）購買銀行指定開發(fā)商的商品房。

（3）在銀行開立一個專門的存款賬戶，并根據(jù)銀行的要求存入部分金額。（四）與開發(fā)商簽訂合法有效的購房合同、協(xié)議及其他證明文件。

（5）同意使用購買的財產(chǎn)作為貸款的抵押品。（6）愿意履行貸款合同的所有條款。（7）同意銀行規(guī)定的有關(guān)（其他）條件。

6。借款人應出具和提供的信息

（L）身份證原件和復印件。

（2）房屋認購書原件和復印件。（3）定金原件和復印件。（四）月還款能力證明：個人及家庭收入證明、存款證明（存折或其他有價證券）等；（五）抵押物或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明；權(quán)威部門出具的抵押物評估證明、擔保人同意提供擔保的書面文件和擔保人資信證明。（六）申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明。（七）借款人要求的其他文件、資料。貸款期限是指貸款人限定借款人使用貸款資金的時間，即自簽訂合同之日起至清償合同債務之日止的期間（包括本金、利息和各項費用）。貸款期限一般由提款期、寬限期和還款期組成。

提款期是指從借款合同生效之日起至合同規(guī)定的借款金額全部提取或最后一次提取之日止的期間；寬限期是指從借款全部提取或最后一次提取之日起至第一次還本付息之日止的期間利息，介于提款期和還款期之間。有時還包括提款期，即從借款合同生效之日起至合同規(guī)定的第一個還款日止的期間。寬限期內(nèi)，銀行只收取利息，借款人無需還本付息，但銀行仍按規(guī)定計息，并在還款期內(nèi)向借款人收取利息；還款期是指自第一次還款日起的期間貸款合同規(guī)定的本金和利息的全額還款日。根據(jù)我國法律規(guī)定，個人住房貸款最長期限為30年。（1） 購房人已與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂購房合同并支付了首付款（必須是與銀行簽訂合同的房地產(chǎn)開發(fā)公司）。

（2）買受人到銀行委托的律師事務所辦理抵押申請手續(xù)：交上個人資料，繳納相關(guān)費用，填寫法律文書。

（3）律師事務所對買方的申請進行初步審查，然后由銀行批準申請。如果銀行未能通過審查，買方提供的信息和費用將被退回。

（4）銀行委托的律師事務所辦理保險、公證、抵押登記、備案等手續(xù)。

（5）銀行將貸款轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，同時通知購房者按月付款。（1） 按照簽訂的貸款合同規(guī)定，每月支付等額還款貸款。通常，在貸款合同規(guī)定的還款日（每月）前，購房者主動將每月應支付的足夠貸款本息存入購房儲蓄賬戶，銀行直接將購房者每月應支付的貸款本息劃轉(zhuǎn)。

（2）買方如需提前還款，應提前一個月向貸款銀行提出申請，以避免貸款提前計息，但利率仍按原貸款期限同期利率執(zhí)行。（1） 個人住房商業(yè)貸款最高額度為購買住房總價的70%；個人住房公積金貸款最高額度為購買住房總價的80%，單筆貸款金額不得超過30萬元。貸款期限不超過30年，通常在10年到25年之間。（三）利率隨貸款期限的長短而變化，按照貸款時中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。購房抵押貸款和房產(chǎn)抵押貸款。購房人只有在還清全部貸款（本金、利息及相關(guān)費用）后，才能贖回房屋產(chǎn)權(quán)，取得房屋產(chǎn)權(quán)。買受人未按約定支付本金、利息及相關(guān)費用的，銀行有權(quán)對本合同項下的房產(chǎn)進行處理。

抵押是指購房人以購買的自用房屋作為貸款抵押物，取得貸款的行為。從本質(zhì)上講，它類似于抵押貸款，但也有一些區(qū)別。首先，這兩種貸款的設(shè)置方式不同。抵押是指抵押權(quán)人（銀行）限定抵押人（購房人）的不動產(chǎn)所有權(quán)，將抵押人對不動產(chǎn)的控制權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人（銀行），即在抵押物上設(shè)立擔保物權(quán)的一種方式。抵押是指抵押權(quán)人（銀行）對抵押物享有債權(quán)，而不是物權(quán)。也就是說，抵押人（買受人）取得銀行貸款的條件是將該房地產(chǎn)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人（銀行）。第二，法律關(guān)系主體不同。在抵押關(guān)系中，如果債務人是抵押人，法律關(guān)系主體只有抵押權(quán)人和抵押人兩個。在抵押關(guān)系中，至少應當有三種法律關(guān)系主體：抵押權(quán)人（銀行）、抵押人（買受人）和第三人（房地產(chǎn)開發(fā)商）。第三，提前抵押的條件不同。購房者在向銀行申請按揭貸款前，需要先在貸款銀行存入一定的保證金。一段時間后，購房者可以向銀行申請按揭貸款。而且，這部分按揭貸款可以用于購房或其他用途，而按揭貸款只能用于購房。第四，雙方對抵押物承擔不同的風險責任。抵押貸款及抵押風險由抵押權(quán)人（銀行）或抵押人（購房人）承擔。抵押貸款，建筑物的風險不由抵押權(quán)人承擔，也不由抵押人承擔，而是由第三方（房地產(chǎn)開發(fā)商）承擔。房屋在工程竣工驗收前損壞的，抵押人和抵押權(quán)人應