1、 房地產(chǎn)開發(fā)成本管理由項(xiàng)目開發(fā)成本和周期成本兩部分組成。成本計(jì)劃應(yīng)分為項(xiàng)目成本計(jì)劃和期間成本計(jì)劃。（1） 制定項(xiàng)目成本計(jì)劃。成本計(jì)劃通常經(jīng)過確定總成本目標(biāo)、層層分解成本、估算成本、自下而上層層匯總成本、比較分析成本計(jì)劃的過程。項(xiàng)目審批后，可將項(xiàng)目總投資目標(biāo)確定為項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)，對(duì)今后的設(shè)計(jì)和規(guī)劃起到整體控制作用。

②將總成本計(jì)劃目標(biāo)層層分解。通常，根據(jù)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目總成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，將總成本劃分為各種成本對(duì)象。它作為工程單元設(shè)計(jì)的依據(jù)或限度，對(duì)工程單元的功能和質(zhì)量起著決定性的作用。在項(xiàng)目總成本分解過程中，要注意成本限額之間的平衡，保證項(xiàng)目成本在項(xiàng)目中的合理分配。這種合理的配置是項(xiàng)目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與平衡的保證，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間平衡的保證。（3） 成本估算。隨著工程的深入和技術(shù)方案、實(shí)施方案的細(xì)化，可以根據(jù)結(jié)構(gòu)圖對(duì)各造價(jià)對(duì)象的造價(jià)進(jìn)行估算，通過估算值與極限值的比較，對(duì)工程進(jìn)行優(yōu)化。（4） 調(diào)整成本計(jì)劃。一般情況下，根據(jù)結(jié)構(gòu)圖從下到上逐層匯總成本估算，并與原成本計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行比較，衡量各層單位計(jì)劃的符合程度，從而確定對(duì)設(shè)計(jì)和計(jì)劃的修改和補(bǔ)充，形成自下而上的反饋和調(diào)整過程。（2）項(xiàng)目前期規(guī)劃估算。在這一階段，規(guī)劃成本的估算方法如下：

①歷史數(shù)據(jù)法是利用特定部門（機(jī)構(gòu)、政府機(jī)構(gòu)）公布的具有代表性的項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)估算類似項(xiàng)目的成本；定額數(shù)據(jù)法是根據(jù)相應(yīng)設(shè)計(jì)方案的圖紙計(jì)算工作量，應(yīng)用相應(yīng)的定額單價(jià)，結(jié)合規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定的計(jì)劃利潤(rùn)計(jì)算各項(xiàng)費(fèi)用；

③合同價(jià)格法是在分析多份招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商選擇報(bào)價(jià)合理的投標(biāo)人中標(biāo)，雙方可重新討論（標(biāo)后談判），修改雙方價(jià)格后形成統(tǒng)一的工程造價(jià)，作為雙方簽訂的合同文件中待確認(rèn)的合同價(jià)格，作為工程結(jié)算的依據(jù)；

④詢價(jià)法是通過對(duì)工程主體工程的詢價(jià)，或承包人或供貨商對(duì)工程的報(bào)價(jià)來估算工程造價(jià)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合調(diào)整，作為成本計(jì)劃的依據(jù)。（3）確定項(xiàng)目的目標(biāo)成本和責(zé)任成本。經(jīng)過成本計(jì)劃的不斷調(diào)整，在不同階段可以作為確定項(xiàng)目目標(biāo)成本的依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，通過適當(dāng)調(diào)整，確定目標(biāo)成本。或者把這種成本計(jì)劃作為目標(biāo)成本，成為成本控制的基礎(chǔ)。（4）制定期間成本計(jì)劃。編制期成本計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

①期成本計(jì)劃與可行性研究估算的項(xiàng)目開發(fā)總成本有一定的重疊，但并不矛盾。

②期成本計(jì)劃應(yīng)與開發(fā)企業(yè)規(guī)模和項(xiàng)目銷售進(jìn)度相結(jié)合。

③根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)際情況，確定合適的業(yè)務(wù)費(fèi)用計(jì)劃和管理費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目，并對(duì)各項(xiàng)業(yè)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用進(jìn)行有效分解，為各項(xiàng)管理活動(dòng)提供詳細(xì)的成本控制目標(biāo)。三是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施全過程成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制是開發(fā)商對(duì)開發(fā)項(xiàng)目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的重要組成部分，是成本管理活動(dòng)的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制主要包括以下幾個(gè)階段：（1）項(xiàng)目規(guī)劃與投資決策階段。在這個(gè)階段，開發(fā)商必須控制可能的成本。在這一階段，要重點(diǎn)抓好三個(gè)方面的工作：建設(shè)一支由各類人員組成的良好的規(guī)劃隊(duì)伍，完成投資決策階段的技術(shù)工作；編制投資估算，形成初步的造價(jià)計(jì)劃，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行工程造價(jià)分析；在造價(jià)分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)行工程造價(jià)分析項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析。（2）設(shè)計(jì)階段的成本控制。設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程建設(shè)成本管理的重點(diǎn)，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75%以上。一般采用有限設(shè)計(jì)法來保證成本管理的有效性，應(yīng)著重解決兩個(gè)問題：以項(xiàng)目可行性研究和規(guī)劃階段確定的計(jì)劃成本或目標(biāo)成本作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)；初步設(shè)計(jì)要注重方案的選擇，進(jìn)一步按投資估算落實(shí)造價(jià)，嚴(yán)格把施工預(yù)算控制在批準(zhǔn)的范圍內(nèi)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理。（3） 搬遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)涉及動(dòng)遷工作的，一方面應(yīng)根據(jù)政策邀請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償金額，以利于動(dòng)遷職能部門、動(dòng)遷公司和拆遷人之間的相互制約另一方面，要加強(qiáng)對(duì)搬遷關(guān)閉的管理和控制。（4） 投標(biāo)和合同談判過程中的成本控制。這一階段的工作質(zhì)量將直接影響到工程的造價(jià)管理和結(jié)算。（5）施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂造價(jià)計(jì)劃，編制工作流程，落實(shí)管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程造價(jià)變化較大的部位和環(huán)節(jié)作為重點(diǎn)造價(jià)控制對(duì)象；進(jìn)行詳細(xì)的工程計(jì)算，審核工程付款單，嚴(yán)格資金簽訂，注意合同的修改和補(bǔ)充。（6）結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是數(shù)量大、集中、復(fù)雜。為避免結(jié)算中的主觀錯(cuò)誤、漏洞和客觀疏忽，應(yīng)建立結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制度、二次復(fù)核制度、審計(jì)和獎(jiǎng)懲機(jī)制。目前，房地產(chǎn)正處于降溫階段。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商必須掌握各個(gè)階段的成本管理和控制方法，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)致的預(yù)測(cè)，采取相應(yīng)的對(duì)策，避免盲目投資。要對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，了解需求情況，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，做到有的放矢。以上就是“如何管理和控制房地產(chǎn)開發(fā)成本”的答案。如果您還有其他問題，請(qǐng)?jiān)L問律師網(wǎng)在線咨詢或律師咨詢